פינוי שוכר – פינוי דייר סרבן

במאמר זה, תוכלו ללמוד על פינוי שוכר – פינוי דייר סרבן:

  • מה עושים במקרה של דייר שמסרב להתפנות?

  • מה עושים עם דייר שלא משלם שכירות?

  • דייר מאחר בתשלום מה עושים?

  • מה עושים במקרה של דייר שמסרב להתפנות?

  • איך תובעים פיצויים מדייר שלא משלם?

  • כמה דרכים להתמודד עם דייר שלא מפנה דירה

  • במה יכול לסייע ייעוץ משפטי עם דייר סרבן?

  • בעיות עם דייר – דייר לא מפנה את הדירה

  • בעל נכס נדל"ן? כך תתמודד עם דייר שלא משלם

  • מה ההבדל בין שוכר למשכיר?

 

מה עושים במקרה של דייר שמסרב להתפנות?

כיום, אדם שמחזיק נכס נדל"ן ברשותו, ברוב המקרים ישכיר אותו על מנת שהנכס יוכל להניב פירות כלכליים. כמובן, ששוק השכירות הלוהט ביותר בתחום הנדל"ן הינו הנדל"ן למגורים. לא מעט פעמים, אנחנו שומעים בתקשורת אודות התנאים הקשים שמערימים המשכירים על שוכרי הדירות במהלך תהליך ההתקשרות החוזי או על כך שהם משנים את התנאים מידי שנה.

מאידך, התקשורת ממעיטה לספר על מקרים שבהם הדיירים, כלומר השוכרים הם אשר יוצרים בעיות לא מעטות עבור המשכירים. במשרדינו אנחנו  מייצגים אנשים שברשותם נכס נדל"ן (דירות, נכסים מסחריים, ונכסים אחרים), ונוצרה סיטואציה שבה אותם בעלי נכסים נדרשים להתמודד עם דייר סרבן.

כלומר, דייר שמסרב להתפנות מהדירה או מהנכס האחר אותו השכרנו, ואותו דייר / שוכר פועל בניגוד לאמור בהסכם השכירות. בין אם הדייר מסרב לפנות את הנכס בסיומו של הסכם השכירות ובין אם הדייר חדל מלשלם את דמי השכירות ומסרב להתפנות. נציין, כי זהו מצב שעשוי להיות כלל לא נעים, אולם משנת 2008 פינוי שוכר הוא הרבה יותר מהיר ויכול להסתיים תוך שלושה חודשים במידה ומבצעים אותו נכון, הליך הנקרא תביעה לפינוי מושכר. מדובר בהליך מהיר ואפקטיבי לפינוי דיירים סוררים המסרבים להתפנות מהנכס אותו שכרו או חמור מכך פלשו לנכס לא שלהם.

ראשית, הדבר החשוב ביותר זה לא לנקוט בשום אמצעים אלימים או הפעלת כוח פיזי כלשהו, אלא לפעול אך ורק במסגרת החוק. שכן, אפילו, אם מדובר על דייר סרבן הוא עדיין מוגן על ידי החוק. הצעד הראשון  במסגרת פינוי שוכר או דייר סרבן הינו משלוח של מכתב התראה. במכתב ההתראה הדייר מקבל אזהרה כי עליו להתפנות מהדירה אחרת יהיה חשוף להליכים משפטיים שונים מצד השוכר.  חשוב מאוד לוודא מסירה למכתב, בין אם הוא נשלח בדואר או בין אם בוחרים למסור את המכתב במסירה אישית.

במידה ומכתב ההתראה לא משכנע את הדייר הסרבן או הפולש לפנות את הנכס, ניתן להגיש לבית המשפט "תביעה לפינוי מושכר", או תביעה לסילוק יד במקרקעין, תביעה לפינוי מושכר לפי פרק טז' לתקנות סדר הדין האזרחי. לבתיעה זו יש לצרף את כלל האסמכתאות הנוגעות לעניין, את חוזה ההתקשרות המקורי וכן התכתבויות שנערכו בין המשכיר לדייר. חשוב לציין, כי התביעה לפינוי המושכר, אינה כוללת תביעה כספית לפיצויים אלא מדובר על תביעה נפרדת.

אחד הדברים שעשויים מראש למנוע בעיות עם דיירים סרבנים, הינו ייעוץ משפטי מקצועי בזמן ההתקשרות החוזית עם המושכר, שכן אז ניתן יהיה לקבל ביטחונות כספיים כדוגמת שטר חוב או ערבים לחוזה. בנוסף לכך, ניתן יהיה לקבוע סנקציות חשובות במקרה של אי מילוי סעיפה החוזה. לכן, ייעוץ קצר מאוד עשוי למנוע בעיות רבות בעתיד.

מה עושים עם דייר שלא משלם שכירות?

כיום כאשר בעל נכס משכיר דירה, אחד הדברים המעלים חשש כאשר יבוא להתקשר בחוזה עם משכיר הדירה, הוא כי המשכיר יום אחד יפסיק לשלם וגם יחליט לסרב לעזוב את הדירה ואז כאב הראש עשוי להיות גדול ובהחלט לא נעים.

 איך מטפלים בדייר שלא משלם?

ראשית, נציין ונדגיש כי אין כיום מה לחשוש במידה ועושים כמה פעולות נכונות בטרם מגיעים להתקשרות בחוזה השכירות, חוזה שכירות נכון, ערוך על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה, מלווה בביטחונות מתאימים אשר יגנו על משכיר הדירה מפני השוכר, הוא המפתח להימנע ממצבים שכאלה.

למה חשוב להתייעץ עם עורך דין כשדייר לא משלם?

הדבר החשוב ביותר בטרם באים לכרות חוזה עם דייר שמגיע לדירה הוא לפנות לייעוץ משפטי, ייעוץ משפטי נכון יכול לסייע למשכיר הנכס לשמור על האינטרסים שלו מבעוד מועד ולהגן על זכויותיו. לא מומלץ להסתמך על חוזים קיימים וסטנדרטיים באינטרנט, שכן לכל בעל נכס יש את הרצונות והחששות שלו שלהם צריך לתת פתרונות שיגולמו בחוזה.

חשוב מאוד שהחוזה יכלול סעיפים המוגדרים כהפרה יסודית ובמיוחד מומלץ להגדיר סעיפים המדברים על נושא התשלומים כסעיפים כאלה. הפרה יסודית יכולה להביא לסיומו של החוזה באופן מיידי וכך לא ידרש המשכיר להעניק לשוכר המפר זמן נוסף לתיקון אותן הפרות.  במידה ורוצים למזער את הנזק של חוסר התשלומים מצד הדייר, מומלץ מאוד לבקש ביטחונות ההולמים את שווי הנכס ושווי השכירות, ביטחונות אלה יאפשרו למשכיר להיפרע ולקבל את כספו במקרים של דייר סרבן.

מה כדאי לבקש מדייר לפני כניסה לדירה?

כך לדוגמא, ניתן לבקש מהדייר שטר ערבות, ערבות בנקאית, צ'ק ביטחון, ועוד אמצעי הגנה נוספים שיסייעו למשכיר לשמור על האינטרסים שלו ולא להפגע. כמובן שבמידה והדייר לא משלם ולאחר מכן מסרב להתפנות ניתן לנקוט במספר צעדים כמובן שכולם צריכים להיות במסגרת החוק. שכן, כיום ניתן לבצע הליך של פינוי דייר סרבן מהדירה תוך תקופה של כשלושה חודשים באמצעות בית המשפט.

כמובן, שלא תמיד הבטחונות יגנו על אותו משכיר מפני הדייר הסרבן, אותו דייר שמתחמק מתשלומים ומפר את החוזה, אולם ככל שהחוזה יהיה ערוך בצורה טובה יותר וככל שהביטחונות שיתלוו לחוזה יהיו טובים יותר, זה יקל על משכיר הנכס בקבלת התשלום מהדייר המפר את החוזה. בעבר, תהליך הפינוי היה מורכב יותר, אולם לאחר שהחוק תוקן בשנת 2008 תהליך הגשת תביעה לפינוי מושכר הינו מהיר יותר ומקצר הרבה סבל ובירוקרטיה.

אם נסכם זאת, כמובן שכאשר משכירים נכס צריך לשים לב ללא מעט דברים ואין לסמוך על אינטואיציות ותחושות בטן לגבי השוכר, שכן קלות ראש בשלב זה עשויה להביא לכאב ראש גדול בעתיד. אין מנוס מייעוץ משפטי מקצועי מהיר בנושא זה, שיחסוך עלויות רבות במידת הצורך. כדאי לשכור את שירותיו של עורך דין העוסק בליטיגציה בתחום המקרקעין 

דייר מאחר בתשלום מה עושים?

כל בעל נכס נדל"ן שמשכיר אותו, תמיד יחשוש מכך שהדייר לו בחר להשכיר את הדירה, לא ישלם לו. כמובן, שמכל מיני סיבות דייר יכול לאחר בתשלום. שלפעמים צריך לגלות הבנה ולנסות לשמור על ראש פתוח, שכן לכל אחד יכול להיות חודש קשה כזה או אחר. מחובתינו כבני אדם, להיות רגישים לזולת, ואולם,

אל לנו לשכוח כי ישנם אנשים המנצלים את הסבלנות והרגישות שאנחנו מפגינים במקרים שכאלה ולכן כדאי מחד להיות רגישים אך מאידך לא אדישים לאינטרסים שלנו כבעלי דירות כאשר דיי מאחר בתשלום. לרוב, הבעיות מתחילות שהאיחורים בתשלום מתחילים להיות קבועים או נגררים (כלומר לאורך זמן).

במקרים שכאלה, נתחיל ונאמר גם אם לא מעגנים את הסעיפים הרלוונטיים בחוזה השכירות, עדיין ניתן לבצע מספר צעדים, שכולם במסגרת החוק כמובן. עם זאת, נתחיל מהחוזה, שכן אם הוא נערך כראוי על ידי עורך דין מקצועי ומנוסה העוסק בתחום הנדל"ן, הוא ידאג לסעיף שיתייחס גם לנושא של דייר שמאחר בתשלום ולסנקציה שניתן להפעיל על אותו דייר המאחר בתשלום דמי השכירות.

הייעוץ המשפטי כרוך בהוצאה כספית מסוימת, אך ניתן להגיד בפה מלא כי הוצאה זו בטלה בשישים בעלות של ניהול הליכים, הנזקים עלולים להגרם למשכיר כתוצאה מדייר שלא מפנה בזמן וכן, הנזקים העקיפים העלולים להגרם לבעל הנכס. הייעוץ המשפטי הראשוני, עשוי לחסוך הרבה כאבי ראש מול דיירים בהמשך הדרך, שכן הגדרה מפורשת בחוזה כי הפרה מסוימת של סעיפיו הדבר יכול להביא לסיומו של החוזה ומכאן כבר ניתן לפנות את הדייר מהדירה במידת הצורך.

מאחר והשיקול הכלכלי הוא אשר מניע את רוב המשכירים, חובה על המשכירים לדאור לביטחונות לתשלום דמי השכירות. כדאי לקחת מהשוכר ביטחונות טובים שיעמדו לזכותו של המשכיר ויאפשרו לו להיפרע-לקבל את דמי השכירות במקרה ודייר מאחר בתשלום או שתתעורר כל בעיה עם השוכר. בין הבטחונות שניתן למצוא: ערבות בנקאית על סכום מסוים, שיק ביטחון החתום על ידי ערבים, שטר ביטחון החתום על ידי ערבים ועוד דוגמאות רבות. במידה והשוכר לא ישלם, המשכיר יוכל לעשות שימוש בביטחון האמור.

מומלץ מאוד לגבות כל ביטחון בערבים "טובים", אנשים עובדים בעלי משכורות קבועות, אשר יוכלו לשמש כביטחון נוסף לתשלום דמי השכירות במידת הצורך.

לא מעט בעלי נכסים, מקלים ראש בבדיקת הדייר ולא ממש טורחים לבדוק למי הם משכירים את הנכס, שכן המטרה היא לפעמים להשכיר אותו וכמה שיותר מהר. כך, שבדיקה משמעותית גם היא יכולה לסייע בהמשך.

במידה ודייר מאחר בתשלום וכבר לא משלם כלל ומסרב לפנות את הדירה, אז כבר מדובר על סיפור שונה לחלוטין. במצב שכזה, צריך להבין כי מדובר על שני הליכים שינוהלו באופן נפרד. במקרה של פינוי הדייר, יש להגיש לבית המשפט "תביעה לפינוי מושכר" וזהו הליך קצר יחסית שמסתיים תוך שלושה חודשים בלבד. באשר לתשלום שלא שולם, זוהי תביעת פיצויים נפרדת שעל בעל הנכס להגיש כנגד הדייר, תביעה זו גם היא יכולה להתבצע בהליך מזורז ואולם לרוב, כדאי להמתין לפינוי הנכס על מנת לדעת את גובה הנזק האמיתי שנגרם למשכיר- לבעל הנכס.

מה עושים במקרה של דייר שמסרב להתפנות?

כיום, אדם שמחזיק נכס נדל"ן ברשותו, ברוב המקרים ישכיר אותו על מנת שהנכס יוכל להניב פירות כלכליים. כמובן, ששוק השכירות הלוהט ביותר בתחום הנדל"ן הינו הנדל"ן למגורים. לא מעט פעמים, אנחנו שומעים בתקשורת אודות התנאים הקשים שמערימים המשכירים על שוכרי הדירות במהלך תהליך ההתקשרות החוזי או על כך שהם משנים את התנאים מידי שנה.

מאידך, התקשורת ממעיטה לספר על מקרים שבהם הדיירים, כלומר השוכרים הם אשר יוצרים בעיות לא מעטות עבור המשכירים. במשרדינו אנחנו  מייצגים אנשים שברשותם נכס נדל"ן (דירות, נכסים מסחריים, ונכסים אחרים), ונוצרה סיטואציה שבה אותם בעלי נכסים נדרשים להתמודד עם דייר סרבן.

כלומר, דייר שמסרב להתפנות מהדירה או מהנכס האחר אותו השכרנו, ואותו דייר / שוכר פועל בניגוד לאמור בהסכם השכירות. בין אם הדייר מסרב לפנות את הנכס בסיומו של הסכם השכירות ובין אם הדייר חדל מלשלם את דמי השכירות ומסרב להתפנות. נציין, כי זהו מצב שעשוי להיות כלל לא נעים, אולם משנת 2008 פינוי שוכר הוא הרבה יותר מהיר ויכול להסתיים תוך שלושה חודשים במידה ומבצעים אותו נכון, הליך הנקרא תביעה לפינוי מושכר. מדובר בהליך מהיר ואפקטיבי לפינוי דיירים סוררים המסרבים להתפנות מהנכס אותו שכרו או חמור מכך פלשו לנכס לא שלהם.

ראשית, הדבר החשוב ביותר זה לא לנקוט בשום אמצעים אלימים או הפעלת כוח פיזי כלשהו, אלא לפעול אך ורק במסגרת החוק. שכן, אפילו, אם מדובר על דייר סרבן הוא עדיין מוגן על ידי החוק. הצעד הראשון  במסגרת פינוי שוכר או דייר סרבן הינו משלוח של מכתב התראה. במכתב ההתראה הדייר מקבל אזהרה כי עליו להתפנות מהדירה אחרת יהיה חשוף להליכים משפטיים שונים מצד השוכר.  חשוב מאוד לוודא מסירה למכתב, בין אם הוא נשלח בדואר או בין אם בוחרים למסור את המכתב במסירה אישית.

במידה ומכתב ההתראה לא משכנע את הדייר הסרבן או הפולש לפנות את הנכס, ניתן להגיש לבית המשפט "תביעה לפינוי מושכר", או תביעה לסילוק יד במקרקעין, תביעה לפינוי מושכר לפי פרק טז' לתקנות סדר הדין האזרחי. לבתיעה זו יש לצרף את כלל האסמכתאות הנוגעות לעניין, את חוזה ההתקשרות המקורי וכן התכתבויות שנערכו בין המשכיר לדייר. חשוב לציין, כי התביעה לפינוי המושכר, אינה כוללת תביעה כספית לפיצויים אלא מדובר על תביעה נפרדת.

אחד הדברים שעשויים מראש למנוע בעיות עם דיירים סרבנים, הינו ייעוץ משפטי מקצועי בזמן ההתקשרות החוזית עם המושכר, שכן אז ניתן יהיה לקבל ביטחונות כספיים כדוגמת שטר חוב או ערבים לחוזה. בנוסף לכך, ניתן יהיה לקבוע סנקציות חשובות במקרה של אי מילוי סעיפה החוזה. לכן, ייעוץ קצר מאוד עשוי למנוע בעיות רבות בעתיד.

איך תובעים פיצויים מדייר שלא משלם?

כאשר בעל דירה נתקל בדייר שמסרב לשלם ויותר גרוע מכך גם מסרב להתפנות, הוא עשוי להרגיש חוסר אונים. שכן, בהרבה מקרים, חושבים בעלי הנכסים, כי כאשר הם מתמודדים עם דייר סרבן, הם ייאלצו להתמודד תקופה ארוכה בבתי משפט עד שיצליחו לפנות את הדייר הסורר מהנכס. ובכן, זה היה המצב עד שנת 2008 וברוב המקרים קיוו המשכירים כי העניין פשוט ייפתר מעצמו שכן ההליכים המשפטיים נמשכו זמן רב יחסית.

אולם, מאז שנת 2008, כאשר בוצע התיקון לחוק ההליך לפינוי הדייר הסרבן יכול להיגמר תוך שלושה חודשים בלבד מרגע הגשת כתב התביעה. ללא כל ספק מדובר על זמן קצר יחסית שכל בעל דירה יכול לחתום עליו במידה ואכן מתחילות הבעיות.

התיקון החדש לחוק נותן אמנם פיתרון מהיר לנושא הפינוי ואולם באותו דיון אין לתבוע גם את הזקים הכספיים שנגרמו למשכיר. ההליך מיועד כולו לדיון בפינוי הנכס המושכר ולבעל הנכס נשמרת הזכות לתבוע את נזקיו בהליך נוסף.

כמובן שכל תביעה לפינוי מושכר, רצוי שתיעשה על ידי עורך דין הבקיא בתחום ותוך קבלת ייעוץ משפטי המתאים לסיטואציה. למרות שמדובר על הליכים קצרים יחסית שכוללים הגשת כתב תביעה כנגד הדייר והשמעת טיעונים בדיון אחד בבית המשפט, הסיכויים שהיא תצליח יעלו רק באמצעות פנייה לעו"ד מקצועי שיודע לנהל תביעה לפינוי מושכר.

.

פרט לכך, חשוב לציין, כי תביעה לפינוי מושכר מתנהלת בשני ערוצים מקבילים: ש להגיש כנגד הדייר הסרבן "תביעה לפינוי מושכר", שהיא ההליך המתנהל לפינוי הדייר מהדירה תוך שלושה חודשים. במידה ובית המשפט מוציא צו לפינוי הדייר עליו להתפנות, אולם כמובן שאם הדייר לא מקיים את הוראות פסק הדין, ניתן לפנות להוצאה לפועל ולבקש להוציא את פסק הדין לפועל תוך שימוש בסמכויות ההוצאה לפועל. אותן סמכויות שמאפשרות להוצאה לפועל אפילו לעשות שימוש בכח במידת הצורך (כמובן תוך ליווי של משטרת ישראל ורק על ידי בעלי מקצוע המוסמכים לכך).

באשר לקבלת פיצויים מהדייר, לרוב, ניתן לאמוד את הנזק שנגרם למשכיר – לבעל הנכס רק לאחר שהדייר מפנה את הדירה.  לאחר שבעל הנכס עמד על גובה הנזקים שנגרמו לו, ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה לקבלת פיצוי והשבה על כל אותם נזקים שנגרמו לבעל הבית – המשכיר. לאחר שהסתיים אותו הליך לפינוי מושכר, בעל הנכס יכול "לנשום לרווחה" ולנהל את הליך תביעת הפיצויים בנוחות ובסבלנות שהרי אז יוכל הוא להשכיר את הנכס ולקבל את דמי השכירות.

חשוב לציין, הרבה מהמקרים בהם אנו נתקלים כאשר מדובר בדייר סרבן המסרב להתפנות, ניתנים למניעה על ידי ייעוץ משפטי מתאים ועל ידי חתימה על חוזה שלא משתמע לשתי פנים. בטחונות מספקים גם הם "שקט נפשי" למשכירי דירות, לאותם בעלי נכסים המצפים לקבל את שכר הדירה בעבור הנכס ותו השכירו. במקרים רבים, ייעוץ משפטי מקדים, יכול לצמצם או להסיר את הצורך בפינויים של דיירים סרבנים.

דייר שלא מפנה דירה
דייר שלא מפנה דירה

כמה דרכים להתמודד עם דייר שלא מפנה דירה

כאשר מתקשרים עם שוכר דירה, ברוב המקרים הכל עובר חלק עד לסיום החוזה ובמקרים רבות שני הצדדים בוחרים להאריך את התקשרות ביניהם לכמה שנים טובות. שכן, אף שוכר לא אוהב לעבור ממקום למקום תוך תקופת קצרה (גם אם המחיר יעלה מידי שנה) ומצד שני, מבחינת המשכיר, אם מדובר על דייר שהוא טוב ומשלם בזמן ויש ממנו שקט תעשייתי, אז כמובן שהאינטרס להשאיר אותו למשך תקופה ארוכה.

עם זאת, לא תמיד הכל מושלם ביחסים שבין המשכיר לשוכר ויש מקרים לא נעימים שבהם הדייר מפסיק לשלם בשלב כלשהו את שכר הדירה ויותר מכך, אף מסרב להתפנות. זהו בהחלט מצב לא נעים לשני הצדדים בעיקר לבעל הנכס, שבמקרה הזה מרגיש מבחינתו חסר אונים.

ראשית, חשוב להקדים ולומר: כאשר דייר לא מפנה דירה בין אם נגמר החוזה או בין אם הוא הפר את סעיפי החוזה השונים, יש לפעול אך ורק במסגרת החוק. אין להפעיל שום אמצעי אלים כלשהו, וכן אין גם לנקוט בסנקציות שונות כדוגמת ניתוק מים או חשמל, שכן החוק אסור זאת וגם אז הדברים יוכלו לעמוד לטובת הדייר דווקא.

אז מה כן אפשר לעשות? ראשית, עדיף במקרה שכזה לא להסס יותר מידי ולפנות לייעוץ משפטי מקצועי. כיום זה הליך קצר יחסית להתמודד עם דייר לא מפנה. הדבר הראשון שצריך לעשות זה להעביר לדייר מכתב התראה לקראת הגשת אותה תביעה לפינוי מושכר, מכתב שמטרתו להרתיע את הדייר ולחסוך לשני הצדדים הוצאות משפטיות הצפויות להיגרם בשל ההליך המשפטי, לעיתים מכתב שכזה יכול להביא לסיום הפרשיה ולפינויו של הדייר.

במידה והדייר עומד על שלו ומסרב להתפנות, ניתן לפתוח בבית המשפט בהליך שנקרא "תביעה לפינוי מושכר". מדובר על הליך קצר יחסית שיכול להיגמר במקרים מסויימים אפילו תוך 3 חודשים בלבד. מגישים את התביעה לבית המשפט, ומצרפים לתביעה את כלל האסמכתאות ובהן, כתב התביעה, תצהירי עדות ראשית, אסמכתאות התומכות בטיעונים לפינויו של הדייר החוזה שנערך בין הצדדים וכו'. לאחר מכן לדייר יש 30 יום להגיש כתב הגנה בו הוא עתיד ליצוק את טיעוניו ואת העובדות המצויות בידיו. בית המשפט קובע דיון תוך 30 יום מיום הגשת כתב הטענות האחרון בתיק, ולאחר דיון (אחד לרוב) מתבררת התביעה ובית המשפט נדרש לתת פסק דין בתביעה.

אם בית המשפט מקבל החלטה כי על הדייר להתפנות, יינתן פסק דין המורה לדייר לעזוב את המושכר. אם הדייר מקיים את הוראות פסק הדין, ולא מתפנה מהנכס המושכר, יש לפנות להוצאה לפועל, למשטרה ולקבלן הוצאה לפועל שיסייע לבעל הנכס לממש את זכויותיו בנכס. בנוסף, באם בעל הבית מבקש לתבוע את הנזקים שנגרמו לו בשל סירובו של הדייר להתפנות, עליו להגיש תביעה נפרדת על כל אותם נזקים שנגרמו לו. מדובר על הליך נפרד לחלוטין שגם בו כדאי להיעזר בייעוץ משפטי.

 

במה יכול לסייע ייעוץ משפטי עם דייר סרבן?

אנשים שיש ברשותם נכס נדל"ן למגורים, מבקשים לעיתים להשכיר את הנכס על מנת ליצור לעצמם הכנסה פסיבית בין אם כהכנסה עיקרית ובין אם כהכנסה נוספת. עוד כמה אלפי שקלים בחודש, שניתן לקבל באמצעות השכרת הנכס, תמיד יכולים לסייע בחיי היום יום ולהפוך את יוקר המחייה שממילא אינו פשוט בימים אלו למעט קל יותר.

הבעיה היא, שבהרבה מקרים, ממהרים בעלי הנכסים להשכיר את הנכס שנמצא ברשותם, בלי לחשוב על כל אותם סיכונים הכרוכים בהשכרת הנכס לאדם

זר. כמובן, שכאשר משכירים את הנכס, מכניסים אליו אדם שלא כל כך מכירים אותו ומצפים שהוא יעמוד בחוזה שנחתם עמו בתחילת הדרך וישלם כל חודש, וכאשר החוזה מסתיים ובמידה והוא לא רוצה לחדש אותו הוא יעזוב את הנכס בזמן. לצערי רצונות לחוד ומעשים לחוד.

על פניו, נשמע אידיאלי מאוד, אולם המציאות הוכיחה כי בהרבה מקרים זה פשוט אחרת. לא מעט פעמים, בעלי נכסים מוצאים את עצמם עומדים מול דיירים, שבהתחלה נדמה היה שמדובר באנשים מהיישוב, אנשים שהיו אמורים לשלם בזמן תוך הקפדה מלאה על תנאי החוזה. אך בהמשך, מתגלים כאנשים בעייתיים המסרבים לפנות את הנכס, ועומדים על סרובים להמשיך ולשלם את דמי השכירות.

מצב שכזה, עשוי להיות בהחלט לא נעים. אולם, אסור להרים ידיים. למרות שנוטים לחשוב כי החוק תמיד יהיה לטובת השוכרים, בשורה טובה לכל אותם משכירים ירדה לעולם בשנת 2008 כאשר תוקנו תקנות סדר הדין ואיפשרו לכל אותם בעלי דירות הליך מהיר יחסית לפינוי נכסים. כיום, מדובר בהליך משפטי קצר יחסית המאפשר לקבל פסק דין לפינוי הדייר הסורר תוך כשלושה חודשים בלבד.

אולם בטרם בכלל מתחילים בהליך, חשוב מאוד לפנות לייעוץ של עורך דין העוסק בנדל"ן ואף יתרה מזאת, עורך דין העוסק בתביעות לפינוי מושכר. ההליך המשפטי נקרא "תביעה לפינוי מושכר" ומתבצע בצורה מאוד מסודרת ופשוטה: מגישים לבית המשפט את התביעה, לתביעה יש לצרף את מירב הראיות, תצהירי עדות ראשית, אסמכתאות ומסמכים התומכים באמיתות התביעה, לאחר מכן, חייב הדייר להגיש כתב הגנה תוך 30 יום מרגע קבלת כתב התביעה. בית המשפט יתכנס לדיון תוך 30 ימים מיום קבלת כתב הטענות האחרון בתיק. ובית המשפט ידרש לתת פסק דין תוך זמן קצר לאחר שמיעת התיק.

סה"כ מדובר על הליך משפטי קצר יחסית, הסכויים של בעל נכס להצליח בהליך משפטי שכזה, עולים בצורה משמעותית כאשר בעל הנכס מקבל ייעוץ משפטי מקצועי, על ידי עורך דין מתחום המקרקעין שעוסק בתיביעות לפינוי מושכר. חשוב לציין, כי תביעת פיצויים כספית יכולה להתנהל לאחר או במקביל לתביעה לפינוי מושכר, ולכן גם אז ייעוץ משפטי עשוי להיות קריטי וחשוב מאוד.

בעיות עם דייר - דייר לא מפנה את הדירה

אחד הדברים שהכי מפחידים אנשים שברשותם דירה להשקעה, כלומר דירה שאותה הם משכירים זה שהם יחוו בעיות עם דייר. בעיות עם הדייר יכולות להיות קלות יחסית, כדוגמת דייר שלא נענה לכללים הבסיסיים שאותם ביקשו המשכירים (לא לעשן, לא לעשות רעש וכדומה) בטרם הם נכנס לדירה ועד בעיות כבדות יותר כדוגמת אי תשלום שכר הדירה החודשי בזמן או במידה וזה מצב קיצוני יותר שהדייר פשוט מסרב להתפנות ולעזוב את הדירה ובמקביל אף לא משלם את דמי השכירות החודשיים.

כמובן שלכל בעיה יש את הפתרון שלה, ויש פתרונות שהם נוחים יותר ומהירים יותר. אולם, במצב שבו הבעיות נראות מעט מורכבות יותר, כדוגמת דייר שמסרב להתפנות רוב בעלי הדירות יפחדו להתחיל בהליכים מול הדיירים הסוררים, ופשוט ישלימו עם המצב, שכן הם חושבים שברגע שהם יפנו לערכאות משפטיות יחלוף זמן רב והפגיעה הכלכלית ועוגמת הנפש תהיה גדולה יותר.

המצב הזה היה נכון עד לשנת 2008. אז בהתאם לתיקון תקנות סדר הדין האזרחי שאפשרו בפתיחת הליך מזורז לפינוי מושכר מהנכס. כמובן שהליך פינוי מושכר מהנכס עשויות להחריף בעיות עם דייר, אולם בסופו של דבר זוהי הדרך היחידה והחוקית לפנות אותו.

אז מה עושים?

ראשית, לא משנה מה הבעיות מול הדייר כמובן שאין להפעיל כל אמצעי אלים כנגד הדייר, שכן הדבר עשוי להיות חרב פיפיות: בסופו של דבר החוק עשוי לעמוד לצדו של הדייר וכמובן שאף אחד לא רוצה להסתבך בפלילים בגלל דייר סורר מעצבן ככל שיהיה. חייבים לפעול על פי החוק ויש למען האמת לא מעט דרכים באמצעות החוק שיכולות לעשות את העבודה.

באופן כללי, הדבר הטוב ביותר שאפשר לעשות כאשר יש בעיות עם דייר, זה לפנות לייעוץ משפטי של עורך דין שמתעסק בתחום הנדל"ן שמכיר את החוק היטב, את פסקי הדין בנושא וידע להדריך וללוות את המשכיר בפעולות השונות שהוא צריך לבצע מול הדייר. בכלל, לפעמים עדיף להקדים תרופה למכה ולפנות לייעוץ המשפטי עוד במעמד חתימת החוזה ובכך לעגן מנגנוני סנקציות שונים כנגד דיירים שעשויים שלא לקיים את הוראות החוזה.

מהן הדרכים לפתור בעיות מול דיירים?

כמובן שלכל בעיה יש את הפתרון שלה. כך לדוגמא, אם זהו דייר שמאחר בתשלומים, אז יש מנגנונים שונים שיכולים להבטיח כי אם לא ישלם עדיין ניתן יהיה לקבל ממנו תשלום כדוגמת: צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית, שטר ביטחון או אפילו שיק בנקאי שנועדו להבטיח את תשלום דמי השכירות על ידי הדייר.  כמובן שאין לגבות מאותם ביטחונות את התשלום מבלי למלא אחר ההוראות המאפשרות שימוש בכל אותם ביטחונות, הוראות שלרוב נקבעות כבר בחוזה השכירות.

באשר לדייר שאינו רוצה להתפנות, הפתרון הוא הליך תביעה לפינוי מושכר. במצב שכזה תוך כשלושה חודשים ניתן לקבל פסק דין המחייב את הדייר לפנות את הדירה. כמובן שאת התביעה לפינוי הדירה מגיש עורך הדין וזאת לאחר שנתן לדייר זמן לתקן את דרכיו.

אם נסכם זאת, ניתן להגיד שלבעל הדירה יש אמצעים לא מעטים על מנת להתמודד עם דיירים בעייתייםאולם ייעוץ משפטי מקצועי וטוב יכול להפוך את ההתמודדות לקלה יותר ואף למהירה יותר וכמובן שהתוצאה הסופית לאחר ייעוץ משפטי מתאים, הרבה יותר טובה.

בעל נכס נדל"ן? כך תתמודד עם דייר שלא משלם

נכסי נדל"ן להשכרה המיועדים למגורים, מניבים פירות כלכליים עבור בעליהם. אולם, יש לא מעט בעלי נכסים שאינם זהירים מספיק באשר לדיירים אותם הם בוחרים. בהתחלה תשלום אחד מסרב להגיע, או שהצ'ק חוזר אז מוותרים מבינים שזה יכול לקרות. אולם, הבעיות מתחילות כאשר הדבר הופך להיות משהו מתמשך והדייר לא משלם ואף מסרב לפנות את הדירה.

ראשית, יש להקדים ולומר, שאם במסגרת ההתקשרות עם הדייר נלקחו בטחונות כדוגמת ערבות בנקאית, שטרי חוב ושיקים לבטחון המלווים בערבים "טובים", ניתן יהיה לממש אותם תוך הליך פשוט יחסית. עם זאת, לא תמיד זה מספיק ולא תמיד יש בכלל בטחונות. במקרים רבים אי תשלום על הנכס בזמן מסוים מהווה הפרה של החוזה מה שמביא לסיומו של החוזה באופן מידי. במצב שכזה אפשר ורצוי לפעול מוקדם ככל האפשר לפינויו של הדייר הסרבן, אותו דייר שלא משלם את דמי השכירות ומסרב לפנות את הנכס.

בעבר בעלי נכסים חששו להתעסק עם דיירים שלא משלמים ופשוט קיוו שהשוכר יום אחד יתעשת וישלם, שכן ההליך המשפטי היה ארוך ומסורבל ויכל להיגרר במשך זמן רב בו הדייר לא משלם ולא מתפנה. אולם, מאז שנת 2008 המצב השתנה לחלוטין בעקבות שינוי של תקנות סדר הדין האזרחי והוספת הפרק העוסק בתביעה לפינוי מושכר.

כיום, ניתן לפעול בשני הליכים משפטיים נפרדים: ההליך הראשון הוא הליך לפינוי הדייר מהדירה והינו הליך שנמשך תוך זמן קצר ומהיר יחסית של שלושה חודשים. לאחר הגשת "תביעה לפינוי מושכר" יש לנתבע 30 יום להגיש כתב הגנה. לאחר מכן תוך 30 יום מיום כתב הטענות האחרון בתיק, נקבע מועד לדיון בבית המשפט ואז תוך זמן קצר לאחר שמיעת התיק, נדרש בית המשפט להכריע בסוגיית הפינוי. בית המשפט צריך לקבל הכרעה שבסופה הוא יוציא (או לא) פסק דין לפינוי של הדייר.

כמובן, שגם אם בית המשפט פוסק על פינויו של הדייר הסרבן, והדייר מסרב בכל זאת להתפנות ניתן להיעזר במשטרה ובהוצאה לפועל ואין לפעול לבד כנגד הדייר, אלא במסגרת החוק בלבד. באשר להליך הכספי, זהו הליך נפרד לחלוטין שעדיף לנהל אותו רק לאחר שהדייר מפנה את הדירה וניתן לאמוד את הנזק שנוצר.

אין ספק, שבמקרה שכזה חשוב לקבל ייעוץ משפטי. כדאי לבחור בעורך דין שעוסק בטיפול בשוכר שלא משלם. ייעוץ משפטי מקצועי, עשוי לעשות את ההבדל התוצאה שתתקבל בסופו של דבר בבית המשפט.

מה ההבדל בין שוכר למשכיר?

הנה כמה מההבדלים העיקריים בין שוכר למשכיר:

  • הבעלות על הנכס. המשכיר הוא הבעלים של הנכס, ואילו השוכר הוא השוכר האדם שמשלם שכירות עבור הזכות לגור בנכס.
  • התשלומים. המשכיר גובה מהשוכר שכר דירה בתמורה לשימוש בנכס.
  • האחריות. המשכיר אחראי לתחזוקה ותיקון הנכס ולטיפול במערכות הדירה המושכרת, ואילו השוכר אחראי לשמור על הנכס נקי ומסודר.
  • משך הזמן, ההסכם בין המשכיר לשוכר יכול להיות לתקופה מוגבלת או בלתי מוגבלת. לרוב הסכמי שכירות תחומים בזמן. בין שנה למספר שנים אבל מדובר בתקופת שכירות מוגבלת לרוב.
  • זכויות וחובות, לשוכר ולמשכיר יש זכויות וחובות משפטיות שונות.

לדוגמה, השוכר רשאי להישאר בנכס כל עוד הוא משלם את שכר הדירה בזמן, ואילו המשכיר רשאי להוציא את השוכר מהנכס אם הוא לא משלם את שכר הדירה או אם הוא מפר את תנאי ההסכם.

ההבדל בין שוכר למשכיר הוא חשוב כי הוא קובע את הזכויות והחובות של כל צד. חשוב לדעת את ההבדלים האלה לפני שחותמים על חוזה שכירות.

 

לקוחות ממליצים

אודות הכותב

תמונה של עו"ד זלצר

עו"ד זלצר

עו"ד ונוטריון עמיחי זלצר,
חבר ועדת קניין בלשכת עורכי הדין.
בעל הסמכת נוטריון של משרד המשפטים.
עו"ד זלצר עוסק במקרקעין, ליטיגציה וגביית חובות ובעל ניסיון של למעלה מעשור והצלחות רבות בקריירה המקצועית שלו. הכל תוך הקפדה על מתן שירות משפטי ברמה המקצועית הגבוהה ביותר, רגישות ואדיבות גם יחד.

לקוחות ממליצים