תביעת פינוי מושכר- מה זה אומר?
במקרה בו אדם משכיר נכס לאחר וזה אינו מקיים את חובותיו, לדוג'- נמנע מתשלום דמי השכירות או מסרב להתפנות מן הנכס וכד', ניתן לפעול כלפי אותו שוכר באופן משפטי בשני מישורים עיקריים- או ע"י הגשת תביעה רגילה, בה יידונו כל העוולות שביצע השוכר כלפי המשכיר וביהמ"ש יוכל להטיל מגוון של סעדים, או על ידי הגשת תביעה ממוקדת ומהירה שתעסוק בעניין הפינוי הדחוף בלבד, תביעה זו מכונה "תביעה לפינוי מושכר ".
תביעה לפינוי מושכר קבועה בתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי (החדשות). בכדי שתתאפשר הגשת תביעה ייחודית מסוג זה צריכות להתקיים מס' נסיבות בין היתר ניתן להגיש תביעה מסוג זה רק על שכירות "רגילה" ולא על שכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה (לא ניתן להגיש תביעת פינוי מושכר כאשר מדובר בדייר מוגן).
כאמור, במקרה שישנן עילות תביעה נוספות כלפי השוכר (כך לדוגמא על מנת לתבוע נזקים לנכס או שכר דירה שלא שולם), ההליכים המשפטיים כנגדו יתבצעו בנפרד ובמקביל, זאת בכדי שיתאפשר פינוי מיידי, מבלי לסבך ולהאריך את ההליך יתר על המידה.
יש להדגיש כי בניגוד לכלל אשר קובע כי תובע מחוייב להעלות את כלל העילות בגינן הוא תובע את הנתבע, ואם לא ציין את כלל העילות בכתב התביעה, לא יוכל עוד להעלות טענות נוספות מאוחר יותר, במקרה של תביעה לפינוי מושכר, הכלל הוא שהתובע יוכל תמיד להגיש תביעה נוספת בשל נזקים נוספים שנגרמו לו (דמי שכירות, נזקים לנכס וכו'), זאת אף מבלי לקבל את הסכמת בית המשפט.
כמובן שזכות הפינוי והתביעה קמה רק כאשר ישנה הפרה יסודית של תנאי חוזה השכירות שכרתו הצדדים או בתום תקופת השכירות.
כיצד מתבצע ההליך המזורז בתביעה לפינוי מושכר?
הליך זה יכול להסתיים תוך מקסימום 74 ימים מיום הגשת תביעת פינוי מושכר (פרק זמן קצר במיוחד ביחס להליך משפטי רגיל "שנמרח" לפעמים על פני חודשים ושנים) ובו השוכר (שהוא הנתבע) מנוע מלהגיש תביעה שכנגד או לגלגל את התביעה לצד שלישי.
בתחילה על התובע להגיש כתב תביעה לפינוי מושכר לביהמ"ש השלום אשר באזורו מצוי הנכס.
בכתב התביעה יפורטו הטענות ויצורפו תצהירים, חוות דעת מומחה (במידת הצורך), אסמכתאות ומסמכים רלוונטיים. הליך הגשת התביעה כרוך בתשלום אגרה בסך 657 ₪. במידה והתובע יזכה בתביעה, יכול בית המשפט לפסוק הוצאות לטובתו. בתגובה לכתב התביעה, הנתבע יצטרך להגיש כתב הגנה תוך 30 יום, מהיום בו קיבל את התביעה, בכתב ההגנה יפורטו
טענותיו הנגדיות ויצורפו מסמכים רלוונטיים, בדומה לאלו שצורפו בכתב התביעה.
על פי הקבוע בתקנות סדר הדין האזרחי, ביהמ"ש מחויב לכנס דיון, כעבור 30 יום לכל היותר ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון.
על ביהמ"ש להשלים את הדיון תוך יום אחד. במקרים בהם מתקיימת חקירה ממושכת, ביהמ"ש יוכל לקבוע דיונים נוספים, אך אלו חייבים להיות רצופים ככל הניתן. ולרוב דיונים בתביעה לפינוי מושכר מסתיימים תוך לא יותר מיום אחד.
פסק הדין צריך להינתן לכל המאוחר כעבור 14 יום מתום הדיון.
במידה והתובע זוכה בתביעת פינוי מושכר, בית המשפט יוכל לקבוע כי על הנתבע לשלם את הוצאות התובע.
בהוצאות התובע בית המשפט יכול לכלול אגרות, שכרם של עדים, הוצאות אחרות ושכר טרחת עורך דין.
ברירת המחדל בהקשר לשכר טרחת עורך דין (על פי תקנות סדר הדין החדשות) כי אלה יקבעו לפי לא פחות מהתעריף הקבוע בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000 נכון למועד כתיבת שורות אלה, התעריף המינימאלי הקבוע בכללי לשכת עורכי הדין להגשת תביעה לפינוי הינו 2% משוויו של הנכס אך לא פחות מ-5348 ₪.
מה קורה במידה והשוכר אינו מקיים את פסק הדין בתביעת הפינוי?
אם השוכר לא מכבד את פסק הדין ולא פועל על פיו, ניתן לפנות להוצאה לפועל לצורך ביצע פסק הדין.
בכל אופן, אסור למשכיר לעשות "דין עצמי" ולפנות את הדייר בעצמו בכל דרך. גם צעדים חד צדדיים כגון: ניתוק החשמל, ניתוק המים לדירה או החלפת המנעולים בדירה, אסורים בתכלית האיסור על פי החוק.
ניהול ההליך בהוצאה לפועל עשוי לקחת מספר שבועות נוסף ותלוי מאוד במידת ההתנגדות של השוכר.
במרבית המקרים, לאחר קבלת פסק הדין, השוכרים מפנים בעצמם את הדירה או מנסים להגיע להבנות לגבי מועד פינוי מוסכם.
ואולם, במידה והשוכר מסרב לפנות, יש כאמור לפתוח תיק בהוצאה לפועל, למסור לשוכר אזהרה כי נפתח כגדו תיק הוצאה לפועל לפינוי מהדירה, במידה והשוכר לא ממלא אחר הוראות ההוצאה לפועל, ניתן לפנותו בכח באמצעות קבלן הוצאה לפועל מוסמך ובליווי משטרתי.
הוצאות אלה יגולגלו בסופו של יום לנתבע והוא יחוייב לשלם את עלותם היקרה של הליכים אלה.
לשוכר נתונה זכות ערעור אך אין בכוחה של זכות זו לעכב את ביצוע פסק הדין. כלומר, הוא חייב להתפנות באופן מיידי, אך היה ויתברר אחרת בערעור, יכול בית המשפט לשנות את ההחלטה.
אם השוכר יגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין ובית המשפט ייענה לבקשה, הביצוע יידחה בהתאם להחלטת בית המשפט. ואולם, בית המשפט לא ממהרים להעתר לבקשות לעיכוב ביצוע פסק דין, אלא אם מדובר בצעד בלתי הפיך ואם נוכח בית
המשפט לדעת כי לערעור סיכויים רבים.
המלצתנו היא, כי במקרים של שוכר בעייתי, שוכר שלא משלם או שוכר אשר מפר את הסכם השכירות הפרה יסודית, כדאי לפעול בהקדם ולא להתעכב כי העיכוב מגדיל את נזקיו של המשכיר.
גם מבחינה חוקית מחוייב הנפגע לפעול על פי עקרון הקטנת הנזק ולפעול מהר ככל הניתן למנוע את הנזק שנגרם לו.
ברוב המקרים, כאשר שוכר מפר את הסכם השכירות, הדברים לא יפתרו מעצם ולכן כדאי מאוד לפעול כנגד השוכר בהקדם האפשרי וכך למזער את הנזקים.
במקרה בו הינכם עומדים אל מול שוכר בעייתי ואתם מעוניינים לפתוח בהליך משפטי לפינוי השוכר, אנו ממליצים לפנות כבר בתחילת הדרך לייעוץ משפטי במשרדנו.
ליווי מקצועי ומיומן יוכל להבטיח את הצלחת ההליך במהירות וללא עוגמת נפש מיותרת.
עו"ד מקרקעין מומחה ינחה את צעדיכם ויפעל לקידום התביעה ולהשלמתה, כך שזכויותיכם שנפגעו יושבו אליכם במהרה.
משרד עורכי דין זלצר ישמחו לענות לכל שאלה או בקשה!
