מכירת דירה בדמי מפתח

מדוע חייבים עורך דין ברכישת דירה?

כדי להשיב לשאלה, נתחיל מסיפור אמיתי שהתרחש בישראל,  אדם ששכר דירה מהבעלים האמיתי שלה, זייף מסמכים ורשם את זכויות הבעלות בדירה שהייתה שייכת לבעלת הדירה, על שמו. לאחר מכן מכר את הדירה לאדם אחר. בעת מכירת הדירה, הוא טען שהוא הבעלים של הדירה וזמן קצר לאחר חתימת הסכם המכר, נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב הערת אזהרה לטובת  הרוכש בגין העסקה הנ"ל.

רכישת דירה כרוכה בהוצאה כספית ניכרת, עבור רוב האנשים, רכישה כזו תתבצע פעם בחיים או פעמים ספורות ולכן על מנת להימנע מסיבוכים והליכים משפטיים מורכבים או חלילה הפסד כספי ניכר, יש להיות מלווה בעורך דין לכל אורך תהליך רכישת הדירה.

סיפור ידוע אחר הממחיש זאת היא פרשת חפציבה, קבוצה של רוכשים רכשו דירות "על הנייר". בחלק מהפרויקטים הקרקע עוד לא הייתה בבעלות חפציבה או שהתמורה עבורה לא שולמה והיא חזרה לבעלים וחלק אכן רכשו והדירות היו במהלך בנייה או במצב מתקדם, אך החברה קרסה כלכלית. הקריסה הותירה משפחות רבות  ללא קורת גג.

לא רוכשים דירה מקבלן, ללא ייצוג של עורך דין. ולא, עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם אלא את הקבלן. עורך הדין של הקבלן בסה"כ מבצע עבורכם את הרישום. 

מה בודקים כשרוכשים דירה?

בדיקת נאותות הנעשית על ידי עורך דין לרכישת דירה, היא תהליך מתמשך בעסקאות מקרקעין,  היא נדרשת בטרם תתבצע העסקה. הבדיקות המקדימות שיבוצעו על ידי עורך הדין, יבררו את מצבו המשפטי של הנכס ואת הסיכונים הכרוכים בעסקה עם המוכר.  לרוכש חשוב יהיה לדעת לדעת האם המוכר הוא אכן בעל הזכויות בדירה, האם רובצים עיקולים על הדירה, האם ישנן הערות אזהרה אחרות וכו'.

הדבר הראשון שצריך לעשות לאחר זיהוי נכס, עוד לפני כל התחייבות, הוא לוודא שאכן ניתן לעשות עסקה בנכס מבחינה משפטית ושניתן יהיה לרשום את העסקה לאחר הרישום. בנוסף לבדיקות המקדימות שמבצע עורך הדין, אנו תמיד ממליצים לשכום גם את שירותיו של שמאי מקרקעין, אשר מבצע בדיקות התאמת הנכס להיתר, לתוכניות הבניה ונותן לרוכש סקירה על מצבו התכנוני של הנכס. בנוסף, ישנם מקרים שמומלץ לשכור גם את שירותיו של מהנדס בניין או מומחה בדק בית אשר יתן את חוות דעתו באשר למצבו הפיזי של המבנה. לבדיקת רטיבויות, מערכות הדירה, מצבה הפיזי של הדירה וכיוב'.

איזה בדיקות מבצע עורך הדין לפני רכישה?

בדיקות משפטיות לפני רכישת דירה – זה מתחיל בבדיקת הזכויות על הנכס – עורך הדין יבדוק את זהות בעלי הזכויות בדירה, האם אכן המוכר הוא בעל הזכויות בדירה, האם הזכויות רשומות במרשם אצל רשם המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת? האם הדירה בנויה על פי היתר כדין?

עורך הדין בודק את נסח הטאבו שיכול ללמד גם על מצב הזכויות בדירה – האם מדובר בבעלות מלאה, האם הבניין נרשם כבית משותף , האם החניה, המחסן או גג הדירה, אכן שייכים לדירה.

משכנתא? משכון? שעבודים? 

בנוסף, עורך הדין יבדוק האם האם יש חובות או שעבודים בדירה, האם יש רשומים משכונות על זכויותיו של המוכר.

במקרים בהם הנכס רשום בטאבו, נסח הטאבו יכול לספק מידע ואולם, לא כל הנכסים בישראל רשומים בטאבו. בנסח הטאבו ניתן למצוא מידע בנוגע בנוגע לחובות או שעבודים בדירה, הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים וכיוב'.

בנכסים שאינם רשומים בטאבו, עורך הדין יבדוק גם ברישומי רשם המשכונות. בנכסים אשר לא רשומים בטאבו, המשכנתא לא ניתן להוציא נסח טאבו ולראות האם רשומה על הנכס משכנתא.  אלה חלק מהבדיקות המקדימות אשר מבוצעות על ידי עורך דין מקרקעין לפני עסקת מקרקעין.

מיסים – למה זה נוגע גם למוכר? 

בנוסף כחלק מהבדיקות המקדימות ובמטרה להגן על זכויותיו של הקונה, עורך הדין של הקונה יבדוק את חשיפת המס של המוכר (זאת מאחר ואם המוכר לא ישלם את המס בו הוא חייב, לא יהיה אפשר לרשום את הדירה על שם הקונה), את חבות הארנונה של המוכר, את חשיפת היטל ההשבחה למוכר.

עורך הדין של הרוכש, במסגרת הבדיקות המקדימות, יוודא שלא חל חוב על המוכר בגין היטל השבחה לרשות המקומית, שכן זה ימנע קבלת "אישור העירייה לרישום בטאבו" לצורך רישום הדירה . אישור עירייה לרישום בטאבו, הוא אחד המסמכים הנדרשים על מנת להשלים את הרישום בנכס.

איך עורך הדין מגן על זכויותיו של רוכש דירה?

לאחר הבדיקות המקדימות: בדיקת זהות המוכר, שיעבודים בדירה ויתר הבדיקות המשפטיות, יהיה אפשר להתקדם לקראת חתימה על חוזה ובסמוך לאחר חתימת החוזה, יש להגן על זכויותיו של הקונה. מאחר ועסקת מקרקעין בניגוד לעסקאות אחרות, לא יכולה להסתיים ביום אחד. מאחר והיא דורשת קבלת אישורים מרשויות המס, מהעירייה, מהבנק ועוד, מיד בסמוך לחתימת החוזה ועוד בטרם יקבל המוכר את כספי התמורה, יש להגן על זכויות הקונה.

ההגנה על זכויותיו של הקונה מתחלקת לרוב לשתי אפשרויות:

נכס שרשום בטאבו ואז ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, ההערה מונעת מהמוכר לבצע עסקה אשר נוגדת את הערת האזהרה.

נכס שלא רשום בטאבו, אז ניתן לרשום משכון על זכויותיו החוזיות של הרוכש, במידה והנכס רשום בחברה משכנת יש להודיע גם לחברה המשכנת על העסקה שנחתמה וכך נקבל הגנה נוספת מעסקה סותרת. באם הנכס רשום בטאבו אבל לא נרשם עוד כבד משותף או רשום כמושע (בעלות משותפת במקרקעין), לעיתים ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה.

ואולם, מאחר ואין מדובר בזכויות קנייניות לרוב, רושמים גם משכון המגן על זכויותיו של הקונה.

לסיכום, עורך דין המתמחה במקרקעין, מתחיל מבדיקות מקדמיות לרכישת הדירה, בעריכת הסכם מכר שיגן על הקונה ויבטיח את זכויותיו , דואג שהמוכר יפקיד כספים בנאמנות עד לקבלת מלוא המסמכים להעברת הזכויות לטובת הקונה, תכנון מס אפקטיבי ולבסוף רישום זכויותיו של הקונה בדירה בלשכת רישום המקרקעין.

רוכשים דירה? צרו איתנו קשר במועד המוקדם ביותר ועוד בטרם תחתמו על כל מסמך בקשר לרכישת הדירה.

העברת דירה בטאבו – דגשים וסיבוכים אפשריים

איך בוחרים עורך דין לרכישת דירה

עסקאות נדל"ן בכלל ורכישת דירה בפרט הן עסקאות סבוכות שדורשות ידע רב, היכרות עם החוק, עם הפסיקה, עם דיני הקניין ומיסוי מקרקעין, דורשות ניסיון ומיומנות גבוהה מצד עורך הדין אשר מייצג אתכם בעסקה ובמאמר זה ניתן לכם מס' טיפים כיצד לבחור עורך דין לרכישת דירה אשר יבצע עבורכם את העסקה באופן הטוב ביותר.

באיזה שלב רצוי לפנות לייצוג של עורך דין לרכישת דירה

באופן כללי, מומלץ לפנות לייצוג של עורך דין עוד בשלבים המוקדמים של העסקה. פניה לייצוג של עורך דין בשלבים המוקדמים של העסקה ימזערו את הסיכון אליו אתם עלולים להיות חשופים וזאת באמצעות בדיקה מקיפה של עורך הדין באם אין בעסקה תמרורי אזהרה שונים שיש לשים אליהם לב. עוד בטרם אתם מסכמים דבר כזה או אחר עם המוכר, כדאי מאוד להתייעץ עם עורך דין.

כך לדוגמא, רוכשים של דירות לא יודעים כי חתימת זכרון דברים עלולה להוות מסמך מחייב, חוזה של ממש אשר מחוייב בדיווח למיסוי מקרקעין וכן לא ניתן לביטול ללא הסכמת הצד השני. לכן, ההמלצה שלנו, היא כאשר אתם רואים דירה שמצאה חן בעינכם, לאחר סיכום המחר ובטרם תחתמו על כל מסמך. צרו איתנו קשר. 

לאחר מכן, לרוב עורך הדין יבצע בדיקות מקדמיות שונות בדבר הזכויות הרשומות בנכס באמצעות הוצאת פלט נסח טאבו, יבחן באם אין עיקולים רשומים על הנכס או הערות אזהרה מצד גורמים שונים, יבחן האם ישנם חובות לגופים שונים, חריגות בניה, תכניות פיתוח ועוד, כאשר באמצעות הבדיקות הללו יכול עורך הדין לוודא שהאינטרסים שלכם נשמרים ושהעסקה תצא אל הפועל עם מינימום סיכון מצדכם.

אילו פעולות מבצע עורך דין לרכישת דירה

עסקאות מקרקעין הן עסקאות מורכבות הדורשות היכרות מעמיקה עם החוק וניסיון רב מצד עורך הדין המבצע אותן. מלבד הבדיקות המקדמיות שעורך הדין מבצע, עורך הדין עורך את הסכם המכר או בודק את הסכם המכר ככל שנערך על ידי הצד השני ומוודא שההסכם שומר על זכויות הלקוח ורצונותיו בצורה קפדנית.

אספקט נוסף וחשוב הוא הבנתו של עורך הדין בהיבטי המיסוי הנלווים לעסקת המקרקעין. עסקאות נדל"ן לרוב מלוות בתשלומי מס שונים, כדוגמת מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה ועוד, כאשר חשוב מאוד שעורך הדין המייצג אתכם יידע לבצע עבורכם תכנוני מס נכונים אשר יכולים לחסוך כסף רב והוצאות מיותרות. בנוסף לבדיקת חשיפת המס חשיבות רבה גם בהקשר הזה שלקונה חשוב מאוד כי בסופו של יום הנכס ירשם על שמו.

לצורך רישום הנכס על שם הקונה, יש לספק לטאבו אישורים על תשלום חובותיו של המוכר הן למיסוי מקרקעין (מס שבח) והן לוועדה המקומית (היטל השבחה). לכן, חשוב מאוד כי עורך הדין המייצג בעסקה, ידאג כי ישמר מספיק כסף בעסקה לצורך תשלומים אלה, לרוב מקובל שכספים אלה מוחזקים בנאמנות עד לקבלת האישורים. על מנת להגן על זכויותיו של הקונה יש לבצע חישובים של חשיפת המס האפשרית של המוכר. 

עורך דין לרכישת דירה עושה את ההבדל

כאשר אתם בוחרים עורך דין לרכישת דירה אנו ממליצים לבחור בעורך דין בעל ניסיון רב בעסקאות מקרקעין ולוודא כי זהו תחום עיסוקו העיקרי והמרכזי. הבחירה בין עורך דין בעל ניסיון לעורך דין חסר ניסיון הוא מהותי, במיוחד בעסקאות מקרקעין בהם הסיכון הכלכלי עבורכם הוא גבוה.

חשוב לברר מהו הניסיון הספציפי שיש לעורך הדין בתחום המקרקעין, האם יש לו הבנה וידע נרחב בדיני מיסוי מקרקעין ובתכנוני מס הקשורים בעסקאות נדל"ן והאם הוא עוסק בתחום המקרקעין באופן יומיומי ובצורה שוטפת או שמא המדובר בעיסוק "מהצד". חשוב שעורך הדין יכיר את שוק הנדל"ן בישראל, שיהיה מעורה בו ובעל מוניטין טוב ומיומנות מוכחת בעסקאות אלו.

למשרדנו ניסיון רב בעסקאות מקרקעין בכלל ועסקאות של רכישת דירה בפרט ונשמח לעמוד לרשותכם ולייצג אתכם בהליך רכישת הדירה.