רישום נכס במרשם המקרקעין הוא השלב האחרון בעסקאות מכר של עסקת מקרקעין. המרשם מייצג באופן פומבי העברת דירה בטאבו, כלומר העברת הזכויות מידי המוכר לבעליו החדשים של הנכס והוא מחייב מבחינה משפטית. חוק המקרקעין קובע בסעיף 7, כי עסקה במקרקעין טעונה רישום וכי העסקה נגמרת ברישום. ככל שישנה עסקה שלא הסתיימה ברישום, מבחינה חוקית, החוק רואה בה כהתחייבות לעשיית עסקה.
במקרה של עסקה שממומנת על ידי משכנתא, במועד המרשם בטאבו תירשם גם המשכנתא לטובת הבנק הממשכן.
ביצוע המרשם נעשה על ידי הקונה או על ידי עורך דינו, וכן האחריות לעשות זאת מוטלת עליהם. זאת מכיוון שהאינטרס לבצע מרשם מהר ככל האפשר הוא שלהם – כדי שתהיה הוכחה רשמית לבעלות בנכס כך שלא ניתן יהי לפגוע בזכויות.
לצורך השלמת רישום נכס בטאבו, דרושים מספר מסמכים בסייסים על מנת לרשום את זכויותיו של הרוכש נכס מקרקעין. בין יתר המסמכים:
- שטר מכר – אשר מעיד כי המוכר אכן מסכים למכירה ומאשר את העברת הזכויות על שם הקונה.
- אישור עירייה – על העדר חובות המוכר לארנונה.
- אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בדבר העדר חובות היטל השבחה או אישור תשלום היטל השבחה ככל שזה שולם.
- אישור על העדר חובות למס שבח – אישור כי המוכר שילם את חובותיו למיסוי מקרקעין בגין העסקה (או אישור כי העסקה הייתה פטורה ממס שבח).
- אישור על תשלום מס רכישה – אישור כי המוכר שילם את מס הרכישה בגין העסקה או לחילופים כי ניתן לו פטור ממס רכישה.
מסמכים אלה הינם מסמכים בסיס לצורך רישום הנכס בטאבו על שם הקונה ובלעדיהם לא ניתן להשלים את רישום הנס בטאבו על שם הקונה.
למה חשוב להשלים את המרשם בטאבו?
כיוון שעסקאות נדל"ן הו עסקאות יקרות ומשמעותיות במיוחד, רוכשים פוטנציאליים ירצו להבטיח את טיב העסקה ולוודא שהם אכן מתקשרים בחוזה ראוי ואף משלימים את העסקה ברישום, על פי דרישות החוק, זאת כמובן כדי להגן על זכויותיהם. כדי להבטיח זאת הם יבצעו בירורים מעמיקים, הבדיקה הבסיסית ביותר היא הוצאת "נסח טאבו" בעלות נמוכה. בנסח מפורטים פרטי הנכס (שם הבעלים, מספר תעודת הזהות של בעל הנכס, פרטים אודות הנכס גוש וחלקה של הנכס, הערות אזהרה באם יש, עיקולים באם יש, משכנתאות, מגבלות ומידע בסיסי אודות הנכס). המתעניינים יבדקו שהמוכר הוא אכן הבעלים, שהנכס אינו מעוקל ע"י נושים ושכל מה שנאמר להם לגבי הנכס הוא נכון. לאחר כל אלו, יוכלו להחליט האם ברצונם כי עורך הדין המייצג אותם ימשיך בביצוע הבדיקות המקדימות ביחס לנכס והאם ברצונם לבצע את העסקה.
ניתן ללמוד על חשיבות המרשם גם מתוך הזכות לרישום הערת אזהרה במרווח הזמן שבין חתימת החוזה להעברת בעלות. הערת האזהרה היא פומבית ומבטיחה שלא תתאפשר עסקה נוגדת בנכס ושלא תיפגם זכותו של הרוכש העתידי. כלומר המעמד הפומבי של המרשם הוא חשוב, והוא המכריע במקרה של סכסוך משפטי. רישום הערת אזהרה יכול להבטיח את זכויותיו של הרוכש באופן זמני עד להשלמת הרישום בטאבו. הליך שיכול לקחת מספר חודשים.
איך רושמים נכס בטאבו?
ניתן לבצע את העברת דירה בטאבו באופן מקוון או באופן פיזי (פתיחת "תיק נייר" במשרדי הטאבו) זאת בהתאם לנסיבות. הגשה מקוונת אפשרית רק ע"י עורך דין מקרקעין המחובר ללשכת רישום המקרקעין באמצעות כרטיס חכם. במקרה כזה, לעורך הדין גישה ישירה להגשת בקשות מקוונת בלשכת רישום המקרקעין. יש להדגיש כי לא את כל הבקשות ניתן להגיש בצורה מקוונת. לשכות רישום המקרקעין (הטאבו) אמנם מרחיבים כל הזמן את מספר וסוג הבקשות שניתן להגיש בצורה מקוונת ואולם, לא את כל הבקשות ניתן להגיש בצורה מקוונת.
באופן רשמי, העברת דירה בטאבו אמור להתבצע מיד לאחר מסירת החזקה בנכס, זאת לאחר ששולמו כל התשלומים ומולאו כל ההתחייבויות שנקבעו בחוזה שנכרת בין הצדדים. בפועל, לשם השלמת המרשם יש להציג מס' מסמכים רשמיים (בקשה חתומה על ידי המוכר למרשם, שטר מכר, אישורים מהרשויות ועוד.) אשר השגתם יכולה לקחת זמן מה ולכן לא תמיד ניתן להשלים את המרשם בו ביום המסירה.
יש להדגיש כי לחלק מהרשויות זמן רב למסירת האישורים הנדרשים, כך לשם הדוגמא, לרשום המיסים עד 8 חודשים לאישור העסקה ולמתן האישור לרשום את הנכס על שם הרוכש בטאבו.
החוק מאפשר רישום בטאבו גם של זכויות קנייניות אחרות, ולא רק את זכות הבעלות, ניתן לרשום בטאבו, גם שכירות, חכירה, זיקת הנאה והערות אחרות הקשורות במקרקעין.
הליך רישום נכס בטאבו עצמו עשוי לקחת זמן מה (בין מס' ימים למס' שבועות, תלוי בעומס בלשכת רישום המקרקעין) שלאחריו יימסרו לבעלים החדשים שטרות המכר כאשר אלה חתומים ואז הוא יהפוך להיות בעליו הרשמי של הנכס. כלומר, זכותו על המקרקעין תהפוך לפומבית ותחייב את כל העולם. בניגוד למצב הקיים עד לרישום, אז מדובר בזכות חוזית אשר פחותה בדרגתה מזכות קניינית.
כפי שהראינו, הליך של רישום נכס בטאבו הוא חשוב במיוחד והוא דורש טיפול בירוקרטי מורכב ולא פחות מכך – מומחיות בתחום. לשם השלמתו בבטחה וביסודיות אנו ממליצים להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי ומיומן אשר יוכל להבטיח את שמירת הזכויות בנכס החדש.
במידה ואתם עומדים לקראת רכישת דירה אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו, זלצר משרד עו"ד, ואנו נלווה אתכם לאורך כל הדרך ונעניק לכם את הליווי המתאים ביותר עבורכם, כך שתוכלו להשלים את העסקה לרישום הנכס בטאבו ביעילות ובמקצועיות הנדרשת.
