קיבלתם תביעה בה אתם נתבעים לפירוק שיתוף במקרקעין? ישנם מספר צעדים בהם תוכלו לנקוט על מנת להציל את המצב. על הסכם שיתוף, מהו פירוק השיתוף, אילו סוגי פירוק נפוצים במשפט הישראלי, ומה חשוב לדעת בנוגע לכתב הגנה פירוק שיתוף במקרקעין. כל הפרטים במאמר שלפניכם.
אדם מן השורה עשוי לגלות כי שותפו או שותפיו לקרקע משותפת תובעים אותו לפירוק השיתוף, או מכרו את חלקם לצד נוסף, שכעת תובע אתכם לפירוק השיתוף. כשם שישנם סעדים בחוק לפירוק שיתוף במקרקעין, כך ישנם סעדים גם במקרה בו נקלע אדם למצב של תביעה לפירוק השיתוף.
בקצרה – מהו הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין מתייחס למצב של מספר בעלים בנכס בנוי, בתהליך בנייה, או על קרקע שטרם נבנה עליה. ההסכם מתייחס לשימוש בקרקע ולחלוקה בין הבעלים כגון זכויות הבנייה של כל צד, מה כל צד יכול לבנות על הקרקע, מה הדין של שאר הבעלים במידה ואחד מהם מעוניין לעשות שינוי בקרקע, או בבעלות על חלקו ובאופן כללי דן הסכם השיתוף בזכויות ובחובות הצדדים השותפים.
מהו פירוק שיתוף במקרקעין?
הוראות חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 מאפשרות לכל צד בהסכם שיתוף, לפרק את השיתוף בהתאם להוראות החוק. זוהי זכות בסיסית הניתנת לכל צד בשותפות ומשמשת עיקרון מנחה בדין הישראלי, לפיו יש להיענות לבקשתו של שותף לפרק שיתוף במקרקעין. אם כי הוראות החוק מתייחסות גם להתחשב ככל שניתן ברצונם של שאר השותפים, ובדרישתם כן לקיים את השיתוף.
ככלל, בתי המשפט יוצאים מתוך נקודת הנחה ששותפים שהחלו בשותפות, מטרתם הראשונית הייתה להישאר שותפים, לכן, בית המשפט יבחן את הנסיבות אך לרוב, לא ימנע משותף המבקש את פירוק השיתוף לעשות זאת.
בהמשך המאמר נתייחס לדברים מצד ההגנה, כלומר מה ניתן לעשות במידה והינכם חלק מהסכם שיתוף, ואחד הצדדים הגיש תביעה לפירוק השיתוף.
סוגי פירוק שיתוף
ישנן מספר דרכים באמצעותן ניתן לפרק את השיתוף:
- פירוק על פי הסכם – הצדדים מסכימים על חלוקת המקרקעין. יש לאשר את החלוקה מול המפקח על המקרקעין, המאשר כי החלוקה בהתאם לחוק. זאת בדרך כלל במקרים בהם הסכימו הצדדים מראש על דרך הפירוק.
- פירוק על פי צו בית משפט – בהיעדר הסכמת הצדדים, ניתן לפרק את השיתוף באמצעות צו בית משפט.
- פירוק על פי חלוקה בעין – במקרה בו ניתן לחלק את הקרקע, על פי מושג הנקרא "חלוקה בעין", העדיפות היא לבחור בדרך זו ולהורות על הסדרת תשלומים בין השותפים, באם נראה שיש מקום לדבר. חלוקה בעין מהווה הפרדה בין הנכסים במקרקעין ומעניקה לכל שותף את החלק שלו, הנפרד מיתר החלקים. בית המשפט מעדיף לבחור בדרך של חלוקה בעין, ככל שמתאפשר, אך אין זה תמיד אפשרי, לדוגמא כאשר לא ניתן לחלק את הנכס בשל השוני בין חלקיו המצביע על חוסר שוויון והפסד ניכר לחלק מהצדדים.
- פירוק בדרך של מכירה –דרך נוספת אפשרית, במידה ולא ניתן לחלק את הקרקע או שהחלוקה תגרום להפסד משמעותי עבור אחד השותפים, היא מכירת המקרקעין וחלוקת התשלום בין השותפים.
- פירוק על פי רישום בית משותף – במידה וניתן להגדיר את המקרקעין כבית משותף, ניתן לפרק את השיתוף על ידי החלטת בית המשפט בדרך של בית משותף, כלומר כל אחד מהשותפים יקבל דירות לפי חלקו היחסי במקרקעין.
כתב הגנה פירוק שיתוף במקרקעין
כאשר אחד השותפים מעוניין לפרק את השיתוף, על שאר השותפים להיערך באמצעות כתב הגנה, ולשם כך עומדים מספר סעדים:
- עיקרון תום הלב – עיקרון מוביל במשפט הישראלי, בו חל איסור שימוש לרעה בזכות שניתנה. חוסר תום לב מצד אחד השותפים אשר מנסה לנשל את שותפיו מהנכס במחיר נמוך יותר, סביר כי בית המשפט יתערב במהלך ויקבע כי אין לפרק את השיתוף בדרך שתפגע באותו שותף כאמור.
- הסכם שיתוף המגביל את הפירוק – כאשר נחתם הסכם שיתוף אשר מגביל את הפירוק, יכול להורות בית המשפט על פירוק רק לאחר שלוש שנים מחתימה על ההסכם, למעט במקרים יוצאי דופן בהם אחד השותפים לדוגמא, הקים מבנה במקרקעין ללא הסכם שאר השותפים או במקרים חריגים אחרים בהם יש לבית המשפט הסמכות לעשות זאת.
- במקרה של פירוק שיתוף בדרך של מכירה, כאשר מעורבים קטינים – במקרה בו בני זוג לדוגמא מעוניינים לפרק שיתוף בדירת מגורים, ולהם ילדים קטינים, סעיף 40 לחוק מורה על הסדרת מקום מגורים לקטינים, בטרם השגת אישור המכירה.
- במקרה בו יש הגבלה תכנונית בשיטת פירוק בעין – אם קיימת מגבלה תכנונית כלשהי אשר מגבילה את האפשרות לפרק את השותפות בדרך של חלוקה בעין, סביר כי יורה בית המשפט לא לפרק את השותפות באמצעות חלוקה בעין.
- זכות קדימה ברכישת הקרקע – נושא נוסף שיש לבחון הוא האם יש לכם זכות קדימה ברכישת הקרקע ועל פי איזה חוק. חוק המקרקעין לאו דווקא מעניק זכות קדימה לשותפים במקרה של מכירה, באשר לזכות הקדימה עולה השאלה מכוח מה נהיו הצדדים שותפים לקרקע.
פירוק שיתוף במקרקעין דורש ליווי מקצועי של עורך דין המתמחה במקרקעין ובפירוק שיתוף. במידה ונקלעתם למצב בו נתבעתם או עומדים בפני תביעה לפירוק שיתוף, פנו למשרדנו ונשמח להעניק לכם את הייעוץ והליווי המקצועי ברמה הגבוהה ביותר.
