הצורך בפירוק שיתוף בנחלה יכול להתעורר בכמה סיטואציות שונות. בהתאם למדיניות של רשות מקרקעי ישראל, לא יכול להירשם בעלים של נחלה יותר מיורש אחד ולכן במקרה שבו בר הרשות ("הבעלים") של משק חקלאי הולך לעולמו מבלי שמינה בן ממשיך ומבלי שערך צוואה בעודו בחיים, יעלה הצורך בפירוק שיתוף הנחלה לשם הסדרת זכויות הבעלות בה. אלא אם השותפים מסכימים למכירה משותפת כמובן.
פירוק שיתוף במשק חקלאי
באופן עקרוני, ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בהסכמת היורשים וכאשר היורשים אינם מסכימים וחלוקים בעניין הזכויות בנחלה ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף בנחלה לבית המשפט המוסמך אשר יכריע בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו הייחודיות. ברוב המקרים, מאחר ומדובר בסכסוך בין יורשים שהינם קרובי משפחה על פי הגדרתם בחוק בתי המשפט לענייני משפחה, סביר כי התביעה תתברר בבית המשפט לענייני משפחה שלו הסמכות המקומית לדון בתובעה.
מיהו היורש אשר מסוגל להמשיך ולקיים את המשק?
ככל ובעלי הנחלה הלכו לעולמם ולא הותירו אחריהם צוואה וככל ולא מונה בן ממשיך בנחלה, יבחן בית המשפט את התביעה לפירוק שיתוף לאור ס' 114 לחוק הירושה. הסעיף הקובע מעין עדיפות להעביר את הבעלות במשק ליורש אשר מסוגל להמשיך ולקיים את המשק. על היורש יוטל לפצות את שאר היורשים בגין חלקם היחסי בירושה ובית המשפט יתיר זאת רק בכפוף לכך שהיורש יוכיח שיש לו את הממון הנדרש לשם הפיצוי.
בנוסף, כאשר בית המשפט יצטרך לבחון מיהו אותו יורש מבין כל היורשים, אשר מסוגל להמשיך ולקיים את המשק, הרי שמלאכתו אינה פשוטה ומשתנה ממקרה למקרה ותלוית נסיבות. לשם ההמחשה, כאשר ישנה נחלה אשר יש בה לול של תרנגולות ואחד מיורשי הנחלה עובד בלול, מתפעל אותו ומנהל אותו וזאת לעומת יורשים אחרים אשר אינם עושים זאת ואין להם את הידע, היכולת המעשית או הפיזית לעשות זאת, יכול בית המשפט לקבוע כי אותו יורש מסוג להמשיך ולקיים את הנחלה. ככל ויקבע בית המשפט כי אין כל יורש לנחלה אשר מסוגל להמשיך ולקיימה, יורה על מכירת הנחלה לצד שלישי וחלוקת הכספים שיתקבלו מן המכירה יועברו ליורשים.
לרוב, מכירה מסוג זה, תיעשה בדרך של מכירת נכס בכינוס נכסים. מכירה באמצעות כונס נכסים שימונה על ידי בית המשפט. כונס הנכסים הוא "הזרוע הביצועית" של בית המשפט לצורך מכירת הנכס ולצורך קיום פירוק השיתוף בהתאם לפסיקת בית המשפט. ניתן לשמוע ביקורת הולכת וגוברת על דרך הפעולה הזו אשר איננה מתאימה כביכול למאה ה- 21 בה נחלות ומשקים הולכים ומשמשים יותר ויותר ככלי נדל"ן כלכלי מאשר, חלקות שמטרתן לייצר תוצרת חקלאית או פרנסה באמצעות עבודת אדמה.
הסכמים בתוך המשפחה ומינוי בן ממשיך
ככל ומונה בן ממשיך בנחלה או שישנו הסכם שנערך בתוך המשפחה בטרם פטירת בעלי הנחלה יכולות להיות לכך משמעויות משפטיות על זכויות הבעלות של יורשי הנחלה. לעיתים כאשר מוגשות תביעות לפירוק שיתוף בנחלה עולה הטענה כי מונה בנחלה בן ממשיך בעודם של בעלי הנחלה בחיים או שנערך הסכם בתוך המשפחה אשר קובע מיהו היורש אשר יקבל את הזכויות בנחלה בעת הפטירה וככל שבית המשפט יקבע שאכן כך היה זכויות הבעלות בנחלה יעברו לבן הממשיך ולא תחול עליו החובה לפצות את יתר היורשים. חשוב מאוד להדגיש כי המשמעות של בן ממשיך מקבלת משנה תוקף כאשר ברי הרשות ("בעלי הנחלה") הלכו לעולמם ורק לאחר פטירת האחרון שבהם.
כלומר, באם בוטל הבן הממשיך בעוד ברי הרשות בנחלה בחיים, עלול למצוא עצמו הבן הממשיך בפני שוקת שבורה.
עורך דין מומחה לנחלות
אם אתם רוצים לבצע עסקה של מכירה או רכישה של נחלה או משק חקלאי במושב, הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו המתמחה במקרקעין ונדל"ן עם התמחות מיוחדת בתחום המושבים וכן עסקאות של נחלות, משקי עזר, מגרשים במושבים וכיוב.
לא מעט אנשים נוטים לחשוב שעסקת רכישת נחלה היא עוד עסקת נדלן "רגילה" ולכן ניתן לפנות לכל עורך דין מקרקעין על מנת לבצע אותה. הם טועים. עסקה של רכישת נחלה מצריכה ידע רב וניסיון ספציפי מצד עורך הדין המבצע אותה, שכן מדובר למעשה בעסקת מקרקעין המתבצעת בנכס אשר הזכויות בו הינן זכויות בר רשות, הרישום של העסקה מתבצע ברשות מקרקעי ישראל ותלוי בגורמים שונים כגון האגודה השיתופית של המושב.
נושא האגודות השיתופיות בכלל ורכישת נחלה בפרט הינו נושא מורכב וסבוך, הדורש מעורך הדין ידע נרחב בהיבטים שונים, אשר אינם באים לביטוי כאשר מבצעים עסקת מקרקעין רגילה. בעסקה שכזו ישנו צורך בהתקשרות עם מס' רב של גורמים, כאשר הליכי הרישום, המיסוי ואף תנאי הקבלה לאגודה, שונים מאלו הנדרשים בעסקת מקרקעין רגילה.
משרדנו מתמחה בתחומי האגודות השיתופיות, בעריכת הסכמי מכר ורכישה של נחלות ומשקים, בן ממשיך, חריגות בנייה בנחלה הסדרת שימוש חורג, זכויות בנייה בנחלה, ירושות, צוואות והסכמים משפטיים בתוך התא המשפחתי, עם דגש על נחלות במושבים. אנו בעלי ניסיון בייצוג רוכשים ומוכרים של נחלות.
זכויות הבעלות בנחלה
נחלה במושב איננה עוד נכס נדלן רגיל שזכויות הבעלות בו רשומות בטאבו (לרוב, הזכויות בנחלות הינן זכויות "בר רשות" לאחרונה, מאפשר מנהל מקרקעי ישראל למתיישבים "לשדרג" את זכויותיהם וניתן לרשום חלק מהזכויות בנחלה בטאבו. מדובר בהליך מורכב הכרוך בהשקעה כספית משמעותית שמעטים המתיישבים שהספיקו להשלים אותו). הזכויות בנחלה רשומות ברשות מקרקעי ישראל ומוגדרות כזכויות של "בר רשות" שהם למעשה זכויות שימוש שמעניקה רשות מקרקעי ישראל למתיישב בנחלה.
להבחנה זו יש הבדל מהותי כלפי רוכש הנחלה, שכן ככל ובעתיד ירצה הרוכש להגדיל את זכויות הבנייה בנחלה או לבצע בה שינויים תכנוניים יהיה עליו לשאת בתשלומים שונים לרשות מקרקעי ישראל, כך גם במידה וחלילה יחליט המתיישב לבצע חריגות בניה או שימושים חורגים. אז רשות מקרקעי ישראל עלולה לדרוש תשלומים בסכומים שאינם מבוטלים בגין "דמי שימוש".
עורך דין מומחה לנחלות – מכירה או רכישה של נחלה במושב
עסקאות מקרקעין של נחלות ומשקים הינן מטבען עסקאות מורכבות יותר מעסקאות מקרקעין רגילות. מדובר בעסקאות הדורשות ידע ומומחיות בתחומים ספציפיים הקשורים לזכויות בנחלה או במשק, היבטים שונים של מיסוי הנחלה או המשק אשר אינם באים לידי ביטוי בעסקת מקרקעין רגילה ואף בדיקות שונות שיש לערוך לפני שנכנסים להסכם שכזה כדוגמת בדיקות בדבר בעלי הזכויות הרשומים בנחלה ובדיקות של חבות המס אשר תחול בעסקה כשלעיתים תכנון שגוי של חבות המס עלול להפוך את העסקה לבלתי כדאית עבור המוכר או הקונה. או חלילה עלולה להוות "תאונת מס" עבור אחד הצדדים.
לכן מומלץ כי עורך הדין אשר ייצג אתכם בהליכי מכר או רכישת נחלות יהיה עורך דין מומחה לנחלות ובעל ניסיון וידע ספציפי בתחום המושבים. אין די בהבנה בתחום המקרקעין אלא מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין לנחלות המצוי בעסקאות מסוג זה כמו גם עסקאות של משקים חקלאיים במושבים.
בדיקות מקדמיות שיש לבצע טרם רכישת הנחלה
לפני שמתקשרים בעסקת רכישת נחלה חשוב לבצע מס' בדיקות מקדמיות הנוגעות לנחלה ולזכויות הרשומות בה וזאת כדי למנוע מן הרוכש להתקשר בעסקה שתוביל אותו לבסוף למפח נפש של ממש. בדיקות כדוגמת זכויותיו של המוכר בנחלה, האם מונה בן ממשיך בנחלה, האם ישנו שימוש חורג או חריגות בנייה בנחלה ומהן הזכויות הרשומות בפנקסי האגודה השיתופית. בנוסף, יש לבדוק האם למוכר חובות לסוכנות היהודית, לאגודה או לרשות מקרקעי ישראל.
יש להדגיש כי בשנים עברו, גופים שונים נתנו לבעלי נחלות הלוואות שונות שאת חלקן, גוררים בעלי הנחלות עד לעצם היום הזה. רשימת הבדיקות המקדמיות שיש לבצע משתנה מעסקה לעסקה, אך דבר אחד בטוח – יש לפנות לעורך דין מומחה לנחלות אשר בקי בתחומים אלו, לרוב, עורך הדין העוסק בייצוג במכירה ורכישת נחלות, יסתייע באנשי מקצוע נוספים כגון שמאים, אדריכלים ויועצי מיסוי.
היבטי מיסוי ברכישת נחלה
מעבר למורכבות המובנית בהיבטי הזכויות בנחלה, מורכבות נוספת באה לידי ביטוי בהיבטי המיסוי ועל כן חשוב שעורך הדין המבצע את העסקה יהיה עורך דין לנחלות בעל ידע וניסיון ממשי בכך.
כאשר מבצעים עסקת רכישת נחלה על המוכר לשלם לרמ"י תשלומים שונים דמי רכישה (תשלום המחליף את דמי ההסכמה אשר בוטלו עקב הרפורמה בהליך) או דמי הסכמה, לרוב יש לשאת בתשלומי מס שבח בסכומים משמעותיים, בתשלומי היטלי השבחה לוועדה המקומית, מע"מ אשר יכול ויחול על חלק מהסכומים בעסקה, מס רכישה, ועוד.
מאפיין נוסף הינו המורכבות שבחישוב תשלומים אלו, כדוגמת נחלה עליה נבנו מס' בתים, בכמה תקופות שונות, ויש בה זכויות בנייה עתידיות ושטחים המשמשים לצרכי חקלאות.
היוון נחלות ודמי רכישה
כיום, רשות מקרקעי ישראל מחייבת את מי שמבקש למכור נחלה בתשלום דמי רכישה המחליפים את תשלום דמי ההסכמה אשר היו נהוגים בעבר. במילים אחרות, בעל נחלה אשר מעוניין למכור את הנחלה יצטרך לשלם לרמ"י תשלום דמי רכישה עבור חלקת המגורים בנחלה וזאת לפני שיוכל לבצע שינוי של זכויות הבעלות בה.
ניתן היום לבצע היוון של הנחלה ולמעשה לשדרג את מעמדו של בר הרשות בנחלה וזאת באמצעות תשלום דמי רכישה ע"פ החלטה 1523 של רמ"י. בנוסף, ניתן לבטל את הרצף הבין דורי (החובה של בר הרשות בנחלה למגורים של שלושה דורות לצורך בניית בית שלישי בנחלה) בנחלה ואף לרכוש את זכויות הבנייה והמגורים בה ולפצל את המגרש מן הנחלה בהתאם לתב"ע ולתוכניות המתאר הקיימות.
תכנוני מס בעת רכישה או מכירה של נחלה
בעסקת מכירה או רכישה של נחלה ישנם היבטי מיסוי שונים אשר חשוב לקחת בחשבון וברצינות כאשר מבקשים לבצע עסקה שכזו. לעיתים תשלומי המיסים בכללותם בעסקאות בנחלות יכולים לעמוד סביב ה-50%! מערך התמורה המוצהרת של העסקה. כאמור, מדובר בסכומים גבוהים (מאוד) ולכן חשוב מאוד, בין אם בדעתכם למכור נחלה שבבעלותכם ובין אם בדעתכם לרכוש נחלה, לבצע תכנון מס מקדים ולבדוק את היבטי המיסוי אשר עתידים לחול על העסקה.
החשיבות של תחשיב חשיפת המס של המוכר אינה רק למוכר אלא גם לקונה שהרי לקונה יש אינטרס כי המוכר ישלם את כלל המיסים החלים עליו כמוכר על מנת שהקונה יוכל לרשום את הזכויות בנחלה על שמו. בעסקאות רבות, כאשר עורך הדין של הקונה לא מגן על זכויותיו של הקונה, לא מבצע את הבדיקות כראוי, עלול להיווצר מצב שבו הקונה יהיה בסיכון שכן הכספים כבר הועברו למוכר מחד, אך המוכר מאידך לא שילם את כלל התשלומים שהיו צריכים להיות משולמים בגין המכירה. מדובר בחשיפה שיכולה להגיע כדי מאות אלפי שקלים ויוצרת סיכון של ממש לקונה.
בעסקאות של מכר נחלות נדרשים לשלם לרוב מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה, מע"מ (לעיתים) ותשלומים שונים למועצה ולגופים נוספים ולכן חשוב מאוד לערוך תכנון מקדים בכדי למנוע "הפתעות" בלתי צפויות.
עורך דין לנחלות – התמחות בעסקת רכישת נחלה
כפי שהוסבר מעלה, עסקת רכישת נחלה מורכבת יותר מעסקת נדלן רגילה וחשוב שעורך הדין המייצג אתכם יהיה מומחה ובעל ניסיון רב בעסקאות מסוג זה וחשוב לא פחות שיהיו לו הקשרים עם אנשי מקצוע בתחומים המשיקים אשר יכולים לסייע לקבלת התמונה המלאה בעסקה. כגון שמאי מקרקעין, אדריכלים יועצי מס וכיוב'. על עורך הדין להיות בקי בחוק, בתקנות ובפסיקה, להיות בעל ניסיון בתחום האגודות השיתופיות ובעל ידע נרחב בהיבטים של מיסוי מקרקעי נחלה.
עורך דין לפירוק שיתוף בנחלה
מהי נחלה? מה זה משק חקלאי במושב?
הנחלה הינה יחידה אחת שאינה ניתנת לחלוקה ונרשמת על בעלים אחד בלבד.
מה הדין לגבי ירושת נחלה בהעדר צוואה?
לפי מדיניות רשות מקרקעי ישראל אין אפשרות לרשום יותר מיורש אחד כבעל נחלה. לכן, במקרה שבו נפטר אדם שהיה בר רשות בנחלה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל, על היורשים להחליט אם למכור את הזכויות בנחלה או לרשום את הזכויות על שם אחד מהיורשים.
חשוב להדגיש כי כי במידה ובעלי הנחלה מינו בטרם פטירתם בן ממשיך, יתכן והזכויות יעברו אליו מכח היותו בן ממשיך.
אם אתם זקוקים לייעוץ של עורך דין פירוק שיתוף בנחלה נשמח לעמוד לשירותכם. צרו קשר עוד היום בטלפון או באמצעות האתר.