[email protected] | 077-2200122

פירוק שיתוף במקרקעין – איך עושים את זה?

פירוק שיתוף במקרקעין – איך עושים את זה?

הזכות לפירוק שותפות במקרקעין מוקנית לכל אדם מכוח חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מכוח חוק המקרקעין,  מוענקת לכל אדם המחזיק במקרקעין ביחד עם אחר האפשרות לדרוש בכל זמן לפרק את השותפות ולמכור את זכויותיו בנכס. בין אם מדובר בפירוק שיתוף בין שותפים עסקיים ובין אם מדובר בפירוק שיתוף בין יורשים, בניגוד לזכויות קנייניות אחרות, הזכות לפירוק שותפות במקרקעין אינה כפופה להתיישנות ומוקנית לכל אדם החפץ במימושה. כך, לדוגמה, שותפים עסקיים במקרקעין, יוכלו למכור את חלקם במקרקעין אף לאחר שנים רבות של שותפות וכן כל אחד מהצדדים יוכל למכור את חלק בנפרד לצד ג' או שהבעלות במקרקעין כולה תימכר על ידי הצדדים במסגרת פירוק שיתוף בהתמחרות ותוך חלוקת התמורה בהתאם לבעלותם של השותפים.

פירוק שיתוף במקרקעין - איך עושים את זה?

מהם שלבי פירוק שיתוף במקרקעין?

מטרתם של הסכמי שיתוף במקרקעין היא להסדיר את החלוקה בנכס ואת השימוש בו בין השותפים השונים. עורך דין מקרקעין העוסק בהסכמי שיתוף, יפרט לרוב בהסכם את מהות הנכס, החובות והזכויות אשר חלות עליו, אופן השימוש בו ואופן ניהול המקרקעין. לעיתים, צדדים להסכם שיתוף קובעים גם תנייה השוללת או מגבילה את הזכות לפירוק השיתוף.  אם קבעו הצדדים תנייה שכזו לא תתאפשר מכירת חלקו של השותף לצדדי ג' ללא הסכמת יתר השותפים, חוק המקרקעין בסעיף 34 מגביל תנייה שכזו לתקופה של מקסימום 5 שנים.  ואולם, שותף המבקש לפרק את השיתוף למרות תנייה שכזו שנחתמה, רשאי לעשות זאת בפנייה לבית משפט על פי החוק לאחר שלוש שנים והפסיקה הכירה בפירוק שותפויות אף קודם לכן. גם כאשר היה בין הצדדים הסכם שיתוף המגביל זאת.

במידה והזכויות בנכס רשומות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), השותף המבקש את פירוק השיתוף, יוכל להגיש את תביעתו לבית משפט השלום באזור בו מצויים המקרקעין. מנגד, במידה והזכויות במקרקעין בנכס רשומות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה הקבלנית בלבד (חברה משכנת), תוגש התביעה על בסיס שוויו של הנכס – במידה ששוויו של הנכס נופל משניים וחצי מיליון ₪, התביעה תוגש בבית משפט השלום. במידה ושוויו של הנכס עולה על שניים וחצי מיליון ₪, תוגש התביעה לבית המשפט המחוזי. ראוי להדגיש, כי במידה ושניים או יותר מבעלי הסכסוך בנכס הם קרובי משפחה, תידון התביעה בבית משפט לענייני משפחה, וזאת ללא קשר לאזור שבו רשומים המקרקעין או לשווי הנכס. כאשר מדובר בפירוק שיתוף בין יורשים, תידון התביעה בבית משפט לענייני משפחה.

כיצד מתבצע בפועל פירוק השיתוף?

חוק המקרקעין קובע כי ככל שישנה אפשרות לפירוק השיתוף בעין, קרי, חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, תהיה עדיפות לפירוק השיתוף . חלוקה בעין אפשרית במידה שאופיו של הנכס והוראותיהם של חוקי התכנון והבנייה מתירים זאת. במידה ולא ניתן לחלק את המקרקעין בשל הוראות חוק התכנון והבניה או באם החלוקה בעין תגרום נזק ניכר לשותפים, רשאי בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך אחרת. בנוסף, במידת הצורך יכול בית המשפט ל לקבוע בהתאם לנסיבות העניין תשלומי איזון, אשר מיועדים לאזן בין זכויותיהם של השותפים בנכס במסגרת פירוק השיתוף.

במקרים רבים, המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית בשל הגבלות תכנוניות שונות או מפאת נזקים או הפסדים ניכרים אשר ייגרמו כתוצאה מן החלוקה. במקרים אלה, ישנה אפשרות למכור את המקרקעין לצד ג' באמצעות כונס נכסים ולחלק את התמורה בין כלל השותפים. יש להדגיש כי בית המשפט רשאי להורות על ביצוע המכירה לצד ג' בכל דרך אשר נראית לו צודקת ויעילה.

בקשת פירוק שיתוף במקרקעין שהוגשה בחוסר תום לב

לא פעם, בתי המשפט הדנים בבקשות לפירוק שיתוף במקרקעין נתקלים בטענות מצד שאר השותפים, לפיהן השותף שהגיש את הבקשה מעוניין לנשל אותם מן הנכס במחיר נמוך, להפעיל עליהם לחץ על מנת שימכרו את חלקם ולהרוויח על חשבונם כספים בצורה בלתי הוגנת. הפסיקה הגדירה מצבים מעין אלה כשימוש לרעה בזכות המשפטית של השותף שהגיש את הבקשה לפירוק השיתוף, אשר עולה כדי חוסר תום לב.

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי לכל שותף הזכות בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. לכן, בתי המשפט נוטים לקבל לרוב בקשת שותף לפירוק שיתוף, זאת מתוך נקודת מוצא כי צד שאינו מעוניין בשותפות, רשאי לצאת ממנה (זאת כמובן אם אין תנייה חוזית המגבילה זאת או אם פירוק השיתוף לא יגרום נזק בשל העיתוי בו הוא מבוצע).

כיצד משפיע הסכם שיתוף על פירוק השותפות?

במידה ונחתם בין הצדדים הסכם שיתוף במקרקעין אשר כולל בתוכו תניה המגבילה את פירוקה של השותפות, לתנייה זו תוקף ככל שזו מוגבלת ל-5 שנים בלבד. על פי הוראות חוק המקרקעין, בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף לאחר 3 שנים אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.

זקוקים לייעוץ משפטי בסוגיה העוסקת בפירוק שיתוף? צרו איתנו קשר עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ.