פירוק שיתוף התמחרות: כל המידע הנחוץ לפירוק שיתוף במקרקעין

חוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין הוא בעל זכות לדרוש פירוק שותפות בכל עת. בעלות משותפת על קרקע היא אפשרות מבורכת ליהנות מבעלות משותפת על נכס. כזו שעשויה להניב תשואות בהמשך הדרך. אולם, אם אחד השותפים בנכס אינו מעוניין להמשיך בשותפות, יש באפשרותו למכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי.

אחת האפשרויות הטובות ביותר היא תהליך של התמחרות, לרוב, פירוק שיתוף מבוצע באמצעות התמחרות. מה זו התמחרות, וכיצד ההליך מתבצע? כאן התשובות.

פירוק שיתוף התמחרות

מה זו התמחרות?

במילים פשוטות, התמחרות היא מעין מכירה פומבית של נכס באמצעות כונס נכסים. פירוק שיתוף יכול להתבצע במספר אופנים, והן:

  1. הסכמת כל השותפים על תהליך הפירוק: תהליך שבו כל השותפים מסכימים על פירוק, ומסכימים למכור את חלקם בקרקע.
  2. 2. חלוקה בעין: חלוקה של הנכס המשותף תוך הענקת בעלות לכל אחד מהבעלים המשותפים על חלק מסויים במקרקעין. (הדבר אפשרי רק במידה ומדובר בנכס שעל פי חוקי התכנון והבנייה ניתן לעשות זאת בו. 
  3. מכר של כלל החלקים בנכס : כאשר אין אפשרות לפירוק שותפות בשתי הדרכים שהוזכרו לעיל, השותפים יפנו לתהליך התמחרות – מכר של כלל חלקי המקרקעין באמצעות כונס נכסים. לאחר המכירה, סכום המכירה יתחלק בין כל השותפים (כל אחד על פי חלקו היחסי), לאחר תשלום מיסים על המכירה וכן ההוצאות בגין מימוש הנכס.

תהליך התמחרות: מהלך העניינים ויתרונות השיטה

כאשר השותפים מסכימים ביניהם על מכירת הנכס באמצעות מינוי כונס נכסים מוסכם, הדבר יהיה פשוט. כאשר אין בין הצדדים הסכמה על זהות כונס הנכסים, סביר כי בית המשפט ימנה כונס מתאים אשר יתחיל בהליך כינוס הנכסים: 

  1. פרסום מודעת מכרז על מכירת הנכס, עם פרטים ראשוניים על הקרקע: במכרז יצוינו זכויות וחובות ראשוניים של מנהל ההליך ושל הרוכשים, תאריך אחרון להגשה, תנאי ערבות, גובה ערבות בנקאית, פרטי התקשרות של מנהל ההליך ומועדי סיור.
  2. ביקור בנכס – כונס הנכסים יקבע מועדי סיור עבור רוכשים פוטנציאליים בתיאום מראש.
  3. הגשת הצעות לרכישת הנכס על ידי רוכשים פוטנציאליים – קונים פוטנציאליים צריכים לחתום על טופס הצעה ייעודי אשר נוסח על ידי כונס הנכסים, הצעה זו תוגש על ידי הרוכש לאחר בחינה מעמיקה של כלל הנתונים שמסר כונס הנכסים וכל לרוב לאחר עיון בהסכם המכר וביתר תנאי המכרז. לרוב, כונסי נכסים מצרפים למסמכים המועברים למציעים חוות דעת שמאית על הנכס, בחלק מהמקרים זו נמסרת ללא שווי ובחלק מהמקרים עם שווי המקרקעין. 
  4. התמחרות – הליך של מכירה פומבית של הנכס. סכום המכירה ההתחלתי יהיה בגובה ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה בשלב הגשת ההצעות. לרוב כונס הנכסים יזמין רק מציעים שעמדו בכלל תנאי ההגשה וצרפו להצעתם שיק בנקאי או ערבות בנקאית להבטחת הצעתם. בשלב הזה, כונס הנכסים יפנה למציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר, ויזמין אותם להתמחרות במשרדו. בפגישה הזו ינוהל פרוטוקול התמחרות הכולל פירוט של ההצעות. כאשר יישאר קונה אחד שמוכן לשלם את הסכום הגבוה ביותר, ומשתתפים אחרים לא יציעו סכום גבוה יותר – אותו קונה יזכה במכרז. לאחר מכן, ההמחאה הבנקאית של הזוכה במכרז, אשר הוגשה כפיקדון השתתפות, תופקד לחשבון נאמנות של עורך המכרז.
  1. אישור המכירה – לאחר תום שלב ההתמחרות, כונס הנכסים צריך לאפשר לבעל/י הקרקע להשוות את מחיר הקנייה. היה ובעל/י הקרקע הסכימו לתנאי המכירה, הזכות על הקרקע תעבור לבעלים החדש, והשותפים יקבלו את הסכום המגיע להם על פי חוק – לאחר קיזוז מיסים.

אי-הסכמה על פירוק שיתוף במקרקעין עלולה להוביל לסכסוכים משפטיים ארוכים בין השותפים. כדי להעניק לבעלי קרקע את הזכות לפרק את השותפות כאשר הם רוצים בכך, קבע בית המשפט כי יוכלו לעשות זאת -גם אם השותפים האחרים מתנגדים לכך.

הליך ההתמחרות הינו הליך יעיל ומהיר למימוש זכויות במקרקעין. יש מקרים בהם בעלי נכסים עושים זאת אפילו באופן וולנטרי לצורך מכירה מהירה של הנכס. שלהם. בעלי נכסים לעיתים בוחרים לבצע מכרז למכירת נכס. מכירת נכס במכרז. במצבו של שוק הנדלן בישראל כיום, ישנה תחרות עזה בין רוכשים של נכסים.בשל כך, לעיתים קרובות אנו נתקלים במצבים בהם נכסים נמכרים בשווי גבוה יותר משוויים בשל התחרות בין המציעים. 

התהליך הזה הוא גם סדור במיוחד; כונס נכסים מבצע את כל הפרוצדורה הנדרשת למכירת קרקע, ולא מנן הנמנע שעל אף העובדה שמכירת נכסים באמצעות כונס נכסים או באמצעות עורך דין שעורך מכרז למכירת הנכס אינה זולה במיוחד, בשל העובדה שזו מרכזת את את כלל ההוצאות אצל בעל מקצוע אחד ולעיתים התמורה שלו עולה על העלות שלו.

יתרון נוסף של התמחרות הוא שקיפות, וכן וודאות לאורך כל התהליך: מכרזים על קרקעות מגיעים עם תאריך סיום ידוע מראש, כך שהשותפים יכולים להיערך בהתאם, ולדעת בדיוק מתי ההליך יסתיים, ומה מתרחש בכל שלב בדרך. יתרון זה בא לידי ביטוי אצל שני הצדדים. כלומר גם הקונה נהנה מהעובדה שהנכס מוצג לו עם כל המידע ותוך שקיפות מלאה לגבי ההליך וגם המוכר יודע שההליך נוהל בשקיפות מלאה. 

לסיכום

פירוק השתתפות היא זכות המעוגנת בחוק; אדם שאינו מעוניין עוד בשותפות בה הוא לוקח חלק, יכול לבקש את פירוקה והוא זכאי למכור את חלקו בקרקע. תהליך התמחרות מהווה את השיטה המהירה ביותר למימוש נכסים והשיטה הנפוצה ביותר לפירוק שיתוף מקרקעין.