כאשר מקרקעין מסויימים נמצאים בבעלות משותפת של שני בני אדם או יותר, והבעלות הינה בעלות על חלק בלתי מסוים במקרקעין, השותפים הם למעשה שותפים בקרקע במושע. מושע זהו ביטוי שמשמעותו הוא שלאיש מן הבעלים המשותפים במקרקעין אין בעלות נפרדת או ספציפית על חלק מסוים במקרקעין, אלא השותפות היא בכל גרגיר וגרגיר בהם ולפי החלק היחסי של כל אחד מן השותפים. זהו מצב שבו כל אחד מבעלי המקרקעין שותף בחלק בלתי מסוים בהם ובעלות זו יכולה להיות בחלקים שווים או בחלקים שאינם שווים. למשל, אב שהוריש לארבעת ילדיו דונם אדמה. ילד אחד ירש מחצית מן המקרקעין, ילד אחד ירש רבע מן המקרקעין והשניים הנותרים ירשו שמינית כל אחד. בסיטואציה הזו ישנם 4 שותפים בבעלות על המקרקעין, כאשר השותפות אינה בחלקים שווים וכל אחד מן השותפים, שותף בכל חלק מהמקרקעין באופן יחסי לחלקו וללא חלק ספציפי בהם.
מדוע לפרק את שיתוף המקרקעין במושע
ישנן לא מעט סיבות לפרק שיתוף במקרקעין במושע ולרוב מדובר במחלוקות שמתגלעות בין השותפים בקרקע. לעיתים מדובר בירושה, כאשר אחד מן היורשים מעוניין למכור את חלקו בקרקע או לפצל אותה, לעיתים מחלוקות אלו יהיו קשורות באופן ניהול הקרקע וההשקעה בה, כאשר כך או אחרת השאיפה היא לפרק את השותפות באופן יעיל ומהיר ומבלי לגרום לפגיעה כלכלית או בזכויות הבעלות של מי מהשותפים.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין במושע
חוק המקרקעין מאפשר לכל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השותפות בכל עת ולהביא לסיום הבעלות המשותפת וזאת ללא תלות ברצון יתר השותפים. למשל במקרקעין שבהם חמישה שותפים, די שאחד מן השותפים ידרוש את סיום השותפות בכדי להביא לפירוקה וזאת ללא תלות בהתנגדותם של יתר השותפים. בתי המשפט נוטים לקבל דרישתו של שותף לפירוק השיתוף וברוב המקרים, גם כאשר יש בין השותפים מתנגדים לפירוק, יאות בית המשפט לבקשת השותף המבקש את פירוק השיתוף.
כיצד מפרקים את השיתוף במקרקעין
לפי החוק, ישנם שלושה דרכים להביא לפירוק השותפות:
- בהסכמה – כאשר כל השותפים במקרקעין מסכימים על פירוק השותפות ועל אופן הפירוק, יהיה הפירוק על פי המוסכם אלא אם ההסכמה היא על חלוקת המקרקעין בעין ואז יש לבדוק האם על פי תוכנית בניין העיר ניתן לבצע את פירוק השיתוף בעין.
בהעדר הסכמה בין השותפים ישנן שתי אפשרויות ושתיהן דורשות הגשת תביעה לבית המשפט אשר הוא שיחליט כיצד להורות על פירוק השיתוף: - פירוק דרך חלוקה בעין – זוהי האפשרות המועדפת בחוק ובפרט שהיא ניתנת לביצוע. זוהי למעשה חלוקת הקרקע והענקת בעלות ספציפית לכל אחד מן השותפים בקרקע על חלק מסוים בה. לעיתים זה לא יתאפשר עקב העדר אפשרות תכנונית לבצע את פירוק השיתוף בעין. או במקרה שבו נגרמת פגיעה באחד מן השותפים או כאשר ישנם הפרשי שווי בין החלקים השונים של המקרקעין, אז יכול בית המשפט לקבוע כי על חלוקה בעין תוך חיוב בתשלומי איזון בית השותפים כך שאלה יוכלו לאזן בשווי בין החלקים השונים של המקרקעין, רישום זיקות הנאה או מעבר ואף חלוקה על דרך של רישום הבית כמשותף.
- פירוק דרך מכירת המקרקעין – ככל שבית המשפט יקבע שלא ניתן לחלק את המקרקעין בעין, או שחלוקתם תגרום ל"הפסד ניכר" לשותפים, הוא יורה על מכירתם (לרוב באמצעות כונס נכסים) וחלוקת סכום הממכר בין השותפים על פי חלקם במקרקעין המשותפים.
פירוק שיתוף במקרקעין – איך עושים את זה?
הזכות לפירוק שותפות במקרקעין מוקנית לכל אדם מכוח חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מכוח חוק המקרקעין, מוענקת לכל אדם המחזיק במקרקעין ביחד עם אחר האפשרות לדרוש בכל זמן לפרק את השותפות ולמכור את זכויותיו בנכס. בין אם מדובר בפירוק שיתוף בין שותפים עסקיים ובין אם מדובר בפירוק שיתוף בין יורשים, בניגוד לזכויות קנייניות אחרות, הזכות לפירוק שותפות במקרקעין אינה כפופה להתיישנות ומוקנית לכל אדם החפץ במימושה. כך, לדוגמה, שותפים עסקיים במקרקעין, יוכלו למכור את חלקם במקרקעין אף לאחר שנים רבות של שותפות וכן כל אחד מהצדדים יוכל למכור את חלק בנפרד לצד ג' או שהבעלות במקרקעין כולה תימכר על ידי הצדדים במסגרת פירוק שיתוף בהתמחרות ותוך חלוקת התמורה בהתאם לבעלותם של השותפים.
מהם שלבי פירוק שיתוף במקרקעין?
מטרתם של הסכמי שיתוף במקרקעין היא להסדיר את החלוקה בנכס ואת השימוש בו בין השותפים השונים. עורך דין מקרקעין העוסק בהסכמי שיתוף, יפרט לרוב בהסכם את מהות הנכס, החובות והזכויות אשר חלות עליו, אופן השימוש בו ואופן ניהול המקרקעין. לעיתים, צדדים להסכם שיתוף קובעים גם תנייה השוללת או מגבילה את הזכות לפירוק השיתוף. אם קבעו הצדדים תנייה שכזו לא תתאפשר מכירת חלקו של השותף לצדדי ג' ללא הסכמת יתר השותפים, חוק המקרקעין בסעיף 34 מגביל תנייה שכזו לתקופה של מקסימום 5 שנים. ואולם, שותף המבקש לפרק את השיתוף למרות תנייה שכזו שנחתמה, רשאי לעשות זאת בפנייה לבית משפט על פי החוק לאחר שלוש שנים והפסיקה הכירה בפירוק שותפויות אף קודם לכן. גם כאשר היה בין הצדדים הסכם שיתוף המגביל זאת.
במידה והזכויות בנכס רשומות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), השותף המבקש את פירוק השיתוף, יוכל להגיש את תביעתו לבית משפט השלום באזור בו מצויים המקרקעין. מנגד, במידה והזכויות במקרקעין בנכס רשומות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה הקבלנית בלבד (חברה משכנת), תוגש התביעה על בסיס שוויו של הנכס – במידה ששוויו של הנכס נופל משניים וחצי מיליון ₪, התביעה תוגש בבית משפט השלום. במידה ושוויו של הנכס עולה על שניים וחצי מיליון ₪, תוגש התביעה לבית המשפט המחוזי. ראוי להדגיש, כי במידה ושניים או יותר מבעלי הסכסוך בנכס הם קרובי משפחה, תידון התביעה בבית משפט לענייני משפחה, וזאת ללא קשר לאזור שבו רשומים המקרקעין או לשווי הנכס. כאשר מדובר בפירוק שיתוף בין יורשים, תידון התביעה בבית משפט לענייני משפחה.
כיצד מתבצע בפועל פירוק השיתוף?
חוק המקרקעין קובע כי ככל שישנה אפשרות לפירוק השיתוף בעין, קרי, חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, תהיה עדיפות לפירוק השיתוף . חלוקה בעין אפשרית במידה שאופיו של הנכס והוראותיהם של חוקי התכנון והבנייה מתירים זאת. במידה ולא ניתן לחלק את המקרקעין בשל הוראות חוק התכנון והבניה או באם החלוקה בעין תגרום נזק ניכר לשותפים, רשאי בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך אחרת. בנוסף, במידת הצורך יכול בית המשפט ל לקבוע בהתאם לנסיבות העניין תשלומי איזון, אשר מיועדים לאזן בין זכויותיהם של השותפים בנכס במסגרת פירוק השיתוף.
במקרים רבים, המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית בשל הגבלות תכנוניות שונות או מפאת נזקים או הפסדים ניכרים אשר ייגרמו כתוצאה מן החלוקה. במקרים אלה, ישנה אפשרות למכור את המקרקעין לצד ג' באמצעות כונס נכסים ולחלק את התמורה בין כלל השותפים. יש להדגיש כי בית המשפט רשאי להורות על ביצוע המכירה לצד ג' בכל דרך אשר נראית לו צודקת ויעילה.
בקשת פירוק שיתוף במקרקעין שהוגשה בחוסר תום לב
לא פעם, בתי המשפט הדנים בבקשות לפירוק שיתוף במקרקעין נתקלים בטענות מצד שאר השותפים, לפיהן השותף שהגיש את הבקשה מעוניין לנשל אותם מן הנכס במחיר נמוך, להפעיל עליהם לחץ על מנת שימכרו את חלקם ולהרוויח על חשבונם כספים בצורה בלתי הוגנת. הפסיקה הגדירה מצבים מעין אלה כשימוש לרעה בזכות המשפטית של השותף שהגיש את הבקשה לפירוק השיתוף, אשר עולה כדי חוסר תום לב.
סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי לכל שותף הזכות בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. לכן, בתי המשפט נוטים לקבל לרוב בקשת שותף לפירוק שיתוף, זאת מתוך נקודת מוצא כי צד שאינו מעוניין בשותפות, רשאי לצאת ממנה (זאת כמובן אם אין תנייה חוזית המגבילה זאת או אם פירוק השיתוף לא יגרום נזק בשל העיתוי בו הוא מבוצע).
כיצד משפיע הסכם שיתוף על פירוק השותפות?
במידה ונחתם בין הצדדים הסכם שיתוף במקרקעין אשר כולל בתוכו תניה המגבילה את פירוקה של השותפות, לתנייה זו תוקף ככל שזו מוגבלת ל-5 שנים בלבד. על פי הוראות חוק המקרקעין, בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף לאחר 3 שנים אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.
למשרד עו"ד זלצר ניסיון רב בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין במושע והנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ פרטני.
זקוקים לייעוץ משפטי בסוגיה העוסקת בפירוק שיתוף? צרו איתנו קשר עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ.
פירוק שיתוף התמחרות: כל המידע הנחוץ לפירוק שיתוף במקרקעין
חוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין הוא בעל זכות לדרוש פירוק שותפות בכל עת. בעלות משותפת על קרקע היא אפשרות מבורכת ליהנות מבעלות משותפת על נכס. כזו שעשויה להניב תשואות בהמשך הדרך. אולם, אם אחד השותפים בנכס אינו מעוניין להמשיך בשותפות, יש באפשרותו למכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי.
אחת האפשרויות הטובות ביותר היא תהליך של התמחרות, לרוב, פירוק שיתוף מבוצע באמצעות התמחרות. מה זו התמחרות, וכיצד ההליך מתבצע? כאן התשובות.
מה זו התמחרות?
במילים פשוטות, התמחרות היא מעין מכירה פומבית של נכס באמצעות כונס נכסים. פירוק שיתוף יכול להתבצע במספר אופנים, והן:
- הסכמת כל השותפים על תהליך הפירוק: תהליך שבו כל השותפים מסכימים על פירוק, ומסכימים למכור את חלקם בקרקע.
- 2. חלוקה בעין: חלוקה של הנכס המשותף תוך הענקת בעלות לכל אחד מהבעלים המשותפים על חלק מסויים במקרקעין. (הדבר אפשרי רק במידה ומדובר בנכס שעל פי חוקי התכנון והבנייה ניתן לעשות זאת בו.
- מכר של כלל החלקים בנכס : כאשר אין אפשרות לפירוק שותפות בשתי הדרכים שהוזכרו לעיל, השותפים יפנו לתהליך התמחרות – מכר של כלל חלקי המקרקעין באמצעות כונס נכסים. לאחר המכירה, סכום המכירה יתחלק בין כל השותפים (כל אחד על פי חלקו היחסי), לאחר תשלום מיסים על המכירה וכן ההוצאות בגין מימוש הנכס.
תהליך התמחרות: מהלך העניינים ויתרונות השיטה
כאשר השותפים מסכימים ביניהם על מכירת הנכס באמצעות מינוי כונס נכסים מוסכם, הדבר יהיה פשוט. כאשר אין בין הצדדים הסכמה על זהות כונס הנכסים, סביר כי בית המשפט ימנה כונס מתאים אשר יתחיל בהליך כינוס הנכסים:
- פרסום מודעת מכרז על מכירת הנכס, עם פרטים ראשוניים על הקרקע: במכרז יצוינו זכויות וחובות ראשוניים של מנהל ההליך ושל הרוכשים, תאריך אחרון להגשה, תנאי ערבות, גובה ערבות בנקאית, פרטי התקשרות של מנהל ההליך ומועדי סיור.
- ביקור בנכס – כונס הנכסים יקבע מועדי סיור עבור רוכשים פוטנציאליים בתיאום מראש.
- הגשת הצעות לרכישת הנכס על ידי רוכשים פוטנציאליים – קונים פוטנציאליים צריכים לחתום על טופס הצעה ייעודי אשר נוסח על ידי כונס הנכסים, הצעה זו תוגש על ידי הרוכש לאחר בחינה מעמיקה של כלל הנתונים שמסר כונס הנכסים וכל לרוב לאחר עיון בהסכם המכר וביתר תנאי המכרז. לרוב, כונסי נכסים מצרפים למסמכים המועברים למציעים חוות דעת שמאית על הנכס, בחלק מהמקרים זו נמסרת ללא שווי ובחלק מהמקרים עם שווי המקרקעין.
- התמחרות – הליך של מכירה פומבית של הנכס. סכום המכירה ההתחלתי יהיה בגובה ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה בשלב הגשת ההצעות. לרוב כונס הנכסים יזמין רק מציעים שעמדו בכלל תנאי ההגשה וצרפו להצעתם שיק בנקאי או ערבות בנקאית להבטחת הצעתם. בשלב הזה, כונס הנכסים יפנה למציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר, ויזמין אותם להתמחרות במשרדו. בפגישה הזו ינוהל פרוטוקול התמחרות הכולל פירוט של ההצעות. כאשר יישאר קונה אחד שמוכן לשלם את הסכום הגבוה ביותר, ומשתתפים אחרים לא יציעו סכום גבוה יותר – אותו קונה יזכה במכרז. לאחר מכן, ההמחאה הבנקאית של הזוכה במכרז, אשר הוגשה כפיקדון השתתפות, תופקד לחשבון נאמנות של עורך המכרז.
- אישור המכירה – לאחר תום שלב ההתמחרות, כונס הנכסים צריך לאפשר לבעל/י הקרקע להשוות את מחיר הקנייה. היה ובעל/י הקרקע הסכימו לתנאי המכירה, הזכות על הקרקע תעבור לבעלים החדש, והשותפים יקבלו את הסכום המגיע להם על פי חוק – לאחר קיזוז מיסים.
אי-הסכמה על פירוק שיתוף במקרקעין עלולה להוביל לסכסוכים משפטיים ארוכים בין השותפים. כדי להעניק לבעלי קרקע את הזכות לפרק את השותפות כאשר הם רוצים בכך, קבע בית המשפט כי יוכלו לעשות זאת -גם אם השותפים האחרים מתנגדים לכך.
הליך ההתמחרות הינו הליך יעיל ומהיר למימוש זכויות במקרקעין. יש מקרים בהם בעלי נכסים עושים זאת אפילו באופן וולנטרי לצורך מכירה מהירה של הנכס. שלהם. בעלי נכסים לעיתים בוחרים לבצע מכרז למכירת נכס. מכירת נכס במכרז. במצבו של שוק הנדלן בישראל כיום, ישנה תחרות עזה בין רוכשים של נכסים.בשל כך, לעיתים קרובות אנו נתקלים במצבים בהם נכסים נמכרים בשווי גבוה יותר משוויים בשל התחרות בין המציעים.
התהליך הזה הוא גם סדור במיוחד; כונס נכסים מבצע את כל הפרוצדורה הנדרשת למכירת קרקע, ולא מנן הנמנע שעל אף העובדה שמכירת נכסים באמצעות כונס נכסים או באמצעות עורך דין שעורך מכרז למכירת הנכס אינה זולה במיוחד, בשל העובדה שזו מרכזת את את כלל ההוצאות אצל בעל מקצוע אחד ולעיתים התמורה שלו עולה על העלות שלו.
יתרון נוסף של התמחרות הוא שקיפות, וכן וודאות לאורך כל התהליך: מכרזים על קרקעות מגיעים עם תאריך סיום ידוע מראש, כך שהשותפים יכולים להיערך בהתאם, ולדעת בדיוק מתי ההליך יסתיים, ומה מתרחש בכל שלב בדרך. יתרון זה בא לידי ביטוי אצל שני הצדדים. כלומר גם הקונה נהנה מהעובדה שהנכס מוצג לו עם כל המידע ותוך שקיפות מלאה לגבי ההליך וגם המוכר יודע שההליך נוהל בשקיפות מלאה.
לסיכום
פירוק השתתפות היא זכות המעוגנת בחוק; אדם שאינו מעוניין עוד בשותפות בה הוא לוקח חלק, יכול לבקש את פירוקה והוא זכאי למכור את חלקו בקרקע. תהליך התמחרות מהווה את השיטה המהירה ביותר למימוש נכסים והשיטה הנפוצה ביותר לפירוק שיתוף מקרקעין.
פירוק שיתוף במקרקעין
מה קורה כשבני זוג בעלי נכס מתגרשים? כשמתגלע סכסוך ירושה בתוך המשפחה? או אולי מדובר במקרה לפיו שני חברים משקיעים יחד ועובר ביניהם חתול שחור? או אפילו כשאחד המשקיעים בקבוצת נדל"ן מחליט שלא מתאים לו יותר? לכל אחד מהאנשים הללו שמורה הזכות לפירוק השיתוף במקרקעין, חוק המקרקעין קובע כי לכל שותף הזכות לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין.
כשניגשים להליך פירוק שיתוף במקרקעין, ישנן שתי אפשרויות: הראשונה, כשישנה הסכמה רחבה וכל השותפים תומכים בפירוק. אזי מדובר בהליך פשוט וזריז במסגרתו מוכר השותף הפורש את חלקו בנכס ליתר השותפים או לצד שלישי; השנייה, כאשר אין השותפים מסכימים לכך וישנו לפחות מתנגד אחד לפירוק, ישנה אפשרות להגיש תביעה לבית המשפט ולדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין, בין אם במכירה בין השותפים עצמם, בין אם במכירת חלקו של השותף לצד שלישי ובין אם במכירת הנכס כולו לצדד שלישי.
הליכי פירוק מקרקעין בבתי המשפט
החוק הישראלי, כברוב מדינות העולם, מאפשר לשותפים המבקשים לפרק את השותפות ביניהם לעשות זאת. הכל תחת מגבלות שונות בחוק אך לרוב, כאשר שותף יבקש לפרק את השיתוף במקרקעין, בית המשפט יאפשר זאת. בית המשפט שידון בתיק והערכאה נקבעים על פי רישום המקרקעין ואופי השותפות. כך למשל פירוק שותפות הנובע מגירושין או סכסוך ירושה יתבצע בבית המשפט לענייני משפחה, ואחרים בבית משפט השלום או המחוזי (בהתאם לשווי התביעה).
פירוק שיתוף במקרקעין – איך זה קורה?
בדומה למשפט שלמה, גם בית המשפט הישראלי יבחר בדרך כלל חלוקה פיזית של נכס המריבה בין השותפים, באם הדבר מתאפשר בהתאם לחוק העירוני ואופי הנכס וכן בהתאם לתוכנית בניין העיר במקום בו מצוי הנכס. בית המשפט הוא שיקבע באיזה אופן יחולק הנכס וכיצד יושוו החלקים. אם לא ניתן לחלק את הנכס, ימכר הנכס לצד שלישי או לאחד השותפים תוך קביעת שוויו על ידי שמאי ובמידת הצורך אף תוך מינוי כונס נכסים שיהווה "נציג בית המשפט" לצורך ביצוע המכירה וחלוקת הפדיון בין השותפים.
מתי לא ניתן לפרק?
ישנם מקרים שבהם חתמו השותפים הסכם שיתוף המגביל את הזכות הקיימת בחוק לפירוק, הגבלה זו אינה לכל החיים והחוק קובע תקופת מקסימום למגבלה זו. כלומר, גם כאשר הצדדים הסכימו ביניהם של ניתן יהיה לפרק את השיתוף, החוק קובע כי אף אם קבעו הצדדים מגבלת לפירוק השיתוף, לאחר 3 שנים יכול בית המשפט להורות על פירוק השיתוף על אף מגבלה זו. בנוסף, אם יש לפרק את השותפות בדירה שבה מתגוררים קטינים (כפי שלא אחת קורה בקרב זוגות נשואים), החוק מורה על הסדרת מקום מגורים הולם לקטינים עוד קודם שתאושר מכירה.
איך מפרקים בפועל?
לעתים קרובות פירוק השיתוף יכול להתבצע ביעילות ובמהירות, ולאו דווקא מערב מהמורות משפטיות מרובות. אף על פי כן, מוטב להיעזר בשירותיו של עורך דין מיומן הבקיא בתחומו, על מנת למצות את זכויותיכם בנכס עד תום ולמנוע נזקים שכן מדובר בהליך משפטי לכל דבר גם אם לכאורה ההליך נראה פשוט.
בין לקוחותינו שותפים רבים אשר ביקשו לפרק את השותפות ביניהם, בין אם מדובר בשותפים עסקיים ובין אם בבני משפחה אשר ירשו נכס במשותף וביקשו לסיים את השותפות ביניהם. ניסיון העבר לימד אותנו שבמיוחד בתיקים בהם מעורבים בני משפחה, לעיתים גולש הסכסוך אל מחוזות רחוקים. כחלק מדרך בה אנו מאמנים, אנחנו סבורים כי גם באשר נוצר סכסוך בין בני המשפחה, יש לזקק אותו לחלק המהותי של הסכסוך במטרה לסיים את הסכסוך במינימום נזקים למערכת הפנים משפחתית. כמובן שאין הדבר אומר שאנחנו סבורים כי על לקוחותינו לוותר על זכויותיהם אלא לנסות ולסיים את הסכסוך ככל שניתן בדרכי שלום. ואם דרך השלום לא מובילה לפתרון הסכסוך ברשותנו הידע והכלים לנהל את ההליך בבית המשפט בדרך הטובה ביותר עבור לקוחותינו ותוך חתירה לניצחון.
פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים
לאחר פטירתו של אדם, הוא משאיר אחריו עיזבון – השם שניתן לכל הנכסים שהשאיר אחריו המנוח. בין אם מטלטלין ובין אם נכסי נדל"ן. אותו עיזבון, מחולק בין היורשים על פי הצוואה אותה השאיר המנוח או על פי צו ירושה (על פי הוראות חוק הירושה). פעמים רבות, בשל העובדה שהחלוקה נקבעה על ידי המוריש או על ידי החוק, עלולות להתעורר מחלוקות וחוסר הסכמות בנוגע לשימוש הנכון בנכסים אותם השאיר להם המנוח. הדבר שכיח במיוחד, כשמדובר באחים היורשים את עזבון הוריהם. אחת הדרכים לפתרון הסכסוך בין השותפים היורשים הינה פירוק שיתוף במקרקעין המשותפים.
מהם מקרקעין?
מקרקעין הם כהגדרת החוק: קרקע וכל הבנוי והנטוע עליה וכל המחובר אליה חיבור של קבע. משמע, כל מה שמצוי על הקרקע. בשפה הארמית מוגדרים מקרקעין כ – נכסי דלא ניידי, או בראשי תיבות, נדל"ן. מדובר למעשה בנכסים שאינם מיטלטלין – כל הדברים המחוברים אל הקרקע ולא ניתנים להזזה ממקום למקום, כולל הקרקע עצמה. כך למשל, מגרשים, קרקעות, בתים, מחסנים, חנויות, בניינים וכו' – מהווים מקרקעין. סביב ההגדרה של מקרקעין, נוצרו חוקים ותקנות שונים המסדירים את האופן בו ניתן להשתמש במקרקעין, כאשר המרכזי מבניהם היא חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969. בין היתר, מגדירים הכללים הנוגעים למקרקעין את זכות הבעלות עליהם – היכולת להחליט כיצד להשתמש ומה לעשות במקרקעין, כולל השימוש בהם למטרות עסקיות.
שיתוף במקרקעין בין יורשים
כאמור, מי שמחליט מה לעשות עם נכסי העיזבון, זה המוריש ככל שהוא קבע זאת מראש בצוואתו. במקרה ולא נכתבה צוואה, מחולק העיזבון על פי הוראות חוק הירושה בין היורשים. לכן, לעיתים קרובות היורשים מקבלים בירושה זכות שווה באותו נכס מקרקעין, בשותפות במידה וישנם מספר יורשים של אותו נכס. כך יוצא שהשותפות בנכס נכפית עליהם גם אם אינם רוצים בשותפות עליו ואינם מסכימים על אופן השימוש הנכון באותו נכס. החוק קובע, כי לא ניתן לחייב אנשים להיות חלק משותפות בה הם לא רוצים – ולכן, ברגע שאחד השותפים אינו רוצה להיות שותף של האחר, יש לו זכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים. חוק המקרקעין מגדיר את האפשרות של כל אחד מהשותפים לבקש את פירוק השותפות בנכס.
כיצד מתבצע פירוק השיתוף במקרקעין בין יורשים?
ישנם מספר סוגים של פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים:
פירוק פיזי – מדובר בחלוקה ממשית של הנכס בין השותפים. במסגרת השותפות, לשותפים הייתה בעלות וזכות שווה ומשותפת על הנכס. לכן, מבצעים פירוק שיתוף במקרקעין באמצעות חלוקה בעין – כל אחד מקבל חלק אחר של הנכס המקורי, וכעת הוא הבעלים הבלעדי והיחיד שיכול להחליט מה יעשה עם חלקו בנכס. עם זאת, יש מקרים בהם החוק או אופי הנכס אינם מאפשרים זאת. חלוקה בעין כפופה לאפשרות הפיזית והחוקית (תכנונית) לחלוקת הנכס בין היורשים.
מכירה של המקרקעין לצד שלישי באמצעות כונס נכסים – כאשר הנכס איננו ניתן לפירוק, למשל כשמדובר בדירה או במגרש בו זכויות הבניה לא מאפשרות חלוקה, נאלצים היורשים להסתפק בערכו הכלכלי של חלקם בנכס – מוכרים את הנכס לצד שלישי, וכל אחד מקבל את חלקו השווה מכספי המכירה.
ירשתם נכס מקרקעין יחד עם שותפים אחרים, ואינכם מעוניינים להחזיק בו בשותפות? עומדים לרשת נכס שאתם רוצים למכור? אתם חלק משותפות בה אינכם יכולים להסכים על הדרך הנכונה להשתמש בנכס בו אתם שותפים? פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ משפטי בתחום פירוק השיתוף. צרו איתנו קשר עוד היום!
פירוק שיתוף במקרקעין במושע
כאשר מקרקעין מסויימים נמצאים בבעלות משותפת של שני בני אדם או יותר, והבעלות הינה בעלות על חלק בלתי מסוים במקרקעין, השותפים הם למעשה שותפים בקרקע במושע. מושע זהו ביטוי שמשמעותו הוא שלאיש מן הבעלים המשותפים במקרקעין אין בעלות נפרדת או ספציפית על חלק מסוים במקרקעין, אלא השותפות היא בכל גרגיר וגרגיר בהם ולפי החלק היחסי של כל אחד מן השותפים. זהו מצב שבו כל אחד מבעלי המקרקעין שותף בחלק בלתי מסוים בהם ובעלות זו יכולה להיות בחלקים שווים או בחלקים שאינם שווים. למשל, אב שהוריש לארבעת ילדיו דונם אדמה. ילד אחד ירש מחצית מן המקרקעין, ילד אחד ירש רבע מן המקרקעין והשניים הנותרים ירשו שמינית כל אחד. בסיטואציה הזו ישנם 4 שותפים בבעלות על המקרקעין, כאשר השותפות אינה בחלקים שווים וכל אחד מן השותפים, שותף בכל חלק מהמקרקעין באופן יחסי לחלקו וללא חלק ספציפי בהם.
מדוע לפרק את שיתוף המקרקעין במושע
ישנן לא מעט סיבות לפרק שיתוף במקרקעין במושע ולרוב מדובר במחלוקות שמתגלעות בין השותפים בקרקע. לעיתים מדובר בירושה, כאשר אחד מן היורשים מעוניין למכור את חלקו בקרקע או לפצל אותה, לעיתים מחלוקות אלו יהיו קשורות באופן ניהול הקרקע וההשקעה בה, כאשר כך או אחרת השאיפה היא לפרק את השותפות באופן יעיל ומהיר ומבלי לגרום לפגיעה כלכלית או בזכויות הבעלות של מי מהשותפים.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין במושע
חוק המקרקעין מאפשר לכל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השותפות בכל עת ולהביא לסיום הבעלות המשותפת וזאת ללא תלות ברצון יתר השותפים. למשל במקרקעין שבהם חמישה שותפים, די שאחד מן השותפים ידרוש את סיום השותפות בכדי להביא לפירוקה וזאת ללא תלות בהתנגדותם של יתר השותפים. בתי המשפט נוטים לקבל דרישתו של שותף לפירוק השיתוף וברוב המקרים, גם כאשר יש בין השותפים מתנגדים לפירוק, יאות בית המשפט לבקשת השותף המבקש את פירוק השיתוף.
כיצד מפרקים את השיתוף במקרקעין
לפי החוק, ישנם שלושה דרכים להביא לפירוק השותפות:
- בהסכמה – כאשר כל השותפים במקרקעין מסכימים על פירוק השותפות ועל אופן הפירוק, יהיה הפירוק על פי המוסכם אלא אם ההסכמה היא על חלוקת המקרקעין בעין ואז יש לבדוק האם על פי תוכנית בניין העיר ניתן לבצע את פירוק השיתוף בעין.
בהעדר הסכמה בין השותפים ישנן שתי אפשרויות ושתיהן דורשות הגשת תביעה לבית המשפט אשר הוא שיחליט כיצד להורות על פירוק השיתוף: - פירוק דרך חלוקה בעין – זוהי האפשרות המועדפת בחוק ובפרט שהיא ניתנת לביצוע. זוהי למעשה חלוקת הקרקע והענקת בעלות ספציפית לכל אחד מן השותפים בקרקע על חלק מסוים בה. לעיתים זה לא יתאפשר עקב העדר אפשרות תכנונית לבצע את פירוק השיתוף בעין. או במקרה שבו נגרמת פגיעה באחד מן השותפים או כאשר ישנם הפרשי שווי בין החלקים השונים של המקרקעין, אז יכול בית המשפט לקבוע כי על חלוקה בעין תוך חיוב בתשלומי איזון בית השותפים כך שאלה יוכלו לאזן בשווי בין החלקים השונים של המקרקעין, רישום זיקות הנאה או מעבר ואף חלוקה על דרך של רישום הבית כמשותף.
- פירוק דרך מכירת המקרקעין – ככל שבית המשפט יקבע שלא ניתן לחלק את המקרקעין בעין, או שחלוקתם תגרום ל"הפסד ניכר" לשותפים, הוא יורה על מכירתם (לרוב באמצעות כונס נכסים) וחלוקת סכום הממכר בין השותפים על פי חלקם במקרקעין המשותפים.
פירוק שיתוף במקרקעין – איך עושים את זה?
הזכות לפירוק שותפות במקרקעין מוקנית לכל אדם מכוח חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מכוח חוק המקרקעין, מוענקת לכל אדם המחזיק במקרקעין ביחד עם אחר האפשרות לדרוש בכל זמן לפרק את השותפות ולמכור את זכויותיו בנכס. בין אם מדובר בפירוק שיתוף בין שותפים עסקיים ובין אם מדובר בפירוק שיתוף בין יורשים, בניגוד לזכויות קנייניות אחרות, הזכות לפירוק שותפות במקרקעין אינה כפופה להתיישנות ומוקנית לכל אדם החפץ במימושה. כך, לדוגמה, שותפים עסקיים במקרקעין, יוכלו למכור את חלקם במקרקעין אף לאחר שנים רבות של שותפות וכן כל אחד מהצדדים יוכל למכור את חלק בנפרד לצד ג' או שהבעלות במקרקעין כולה תימכר על ידי הצדדים במסגרת פירוק שיתוף בהתמחרות ותוך חלוקת התמורה בהתאם לבעלותם של השותפים.
מהם שלבי פירוק שיתוף במקרקעין?
מטרתם של הסכמי שיתוף במקרקעין היא להסדיר את החלוקה בנכס ואת השימוש בו בין השותפים השונים. עורך דין מקרקעין העוסק בהסכמי שיתוף, יפרט לרוב בהסכם את מהות הנכס, החובות והזכויות אשר חלות עליו, אופן השימוש בו ואופן ניהול המקרקעין. לעיתים, צדדים להסכם שיתוף קובעים גם תנייה השוללת או מגבילה את הזכות לפירוק השיתוף. אם קבעו הצדדים תנייה שכזו לא תתאפשר מכירת חלקו של השותף לצדדי ג' ללא הסכמת יתר השותפים, חוק המקרקעין בסעיף 34 מגביל תנייה שכזו לתקופה של מקסימום 5 שנים. ואולם, שותף המבקש לפרק את השיתוף למרות תנייה שכזו שנחתמה, רשאי לעשות זאת בפנייה לבית משפט על פי החוק לאחר שלוש שנים והפסיקה הכירה בפירוק שותפויות אף קודם לכן. גם כאשר היה בין הצדדים הסכם שיתוף המגביל זאת.
במידה והזכויות בנכס רשומות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), השותף המבקש את פירוק השיתוף, יוכל להגיש את תביעתו לבית משפט השלום באזור בו מצויים המקרקעין. מנגד, במידה והזכויות במקרקעין בנכס רשומות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה הקבלנית בלבד (חברה משכנת), תוגש התביעה על בסיס שוויו של הנכס – במידה ששוויו של הנכס נופל משניים וחצי מיליון ₪, התביעה תוגש בבית משפט השלום. במידה ושוויו של הנכס עולה על שניים וחצי מיליון ₪, תוגש התביעה לבית המשפט המחוזי. ראוי להדגיש, כי במידה ושניים או יותר מבעלי הסכסוך בנכס הם קרובי משפחה, תידון התביעה בבית משפט לענייני משפחה, וזאת ללא קשר לאזור שבו רשומים המקרקעין או לשווי הנכס. כאשר מדובר בפירוק שיתוף בין יורשים, תידון התביעה בבית משפט לענייני משפחה.
כיצד מתבצע בפועל פירוק השיתוף?
חוק המקרקעין קובע כי ככל שישנה אפשרות לפירוק השיתוף בעין, קרי, חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, תהיה עדיפות לפירוק השיתוף . חלוקה בעין אפשרית במידה שאופיו של הנכס והוראותיהם של חוקי התכנון והבנייה מתירים זאת. במידה ולא ניתן לחלק את המקרקעין בשל הוראות חוק התכנון והבניה או באם החלוקה בעין תגרום נזק ניכר לשותפים, רשאי בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך אחרת. בנוסף, במידת הצורך יכול בית המשפט ל לקבוע בהתאם לנסיבות העניין תשלומי איזון, אשר מיועדים לאזן בין זכויותיהם של השותפים בנכס במסגרת פירוק השיתוף.
במקרים רבים, המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית בשל הגבלות תכנוניות שונות או מפאת נזקים או הפסדים ניכרים אשר ייגרמו כתוצאה מן החלוקה. במקרים אלה, ישנה אפשרות למכור את המקרקעין לצד ג' באמצעות כונס נכסים ולחלק את התמורה בין כלל השותפים. יש להדגיש כי בית המשפט רשאי להורות על ביצוע המכירה לצד ג' בכל דרך אשר נראית לו צודקת ויעילה.
בקשת פירוק שיתוף במקרקעין שהוגשה בחוסר תום לב
לא פעם, בתי המשפט הדנים בבקשות לפירוק שיתוף במקרקעין נתקלים בטענות מצד שאר השותפים, לפיהן השותף שהגיש את הבקשה מעוניין לנשל אותם מן הנכס במחיר נמוך, להפעיל עליהם לחץ על מנת שימכרו את חלקם ולהרוויח על חשבונם כספים בצורה בלתי הוגנת. הפסיקה הגדירה מצבים מעין אלה כשימוש לרעה בזכות המשפטית של השותף שהגיש את הבקשה לפירוק השיתוף, אשר עולה כדי חוסר תום לב.
סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי לכל שותף הזכות בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. לכן, בתי המשפט נוטים לקבל לרוב בקשת שותף לפירוק שיתוף, זאת מתוך נקודת מוצא כי צד שאינו מעוניין בשותפות, רשאי לצאת ממנה (זאת כמובן אם אין תנייה חוזית המגבילה זאת או אם פירוק השיתוף לא יגרום נזק בשל העיתוי בו הוא מבוצע).
כיצד משפיע הסכם שיתוף על פירוק השותפות?
במידה ונחתם בין הצדדים הסכם שיתוף במקרקעין אשר כולל בתוכו תניה המגבילה את פירוקה של השותפות, לתנייה זו תוקף ככל שזו מוגבלת ל-5 שנים בלבד. על פי הוראות חוק המקרקעין, בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף לאחר 3 שנים אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.
למשרד עו"ד זלצר ניסיון רב בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין במושע והנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ פרטני.
זקוקים לייעוץ משפטי בסוגיה העוסקת בפירוק שיתוף? צרו איתנו קשר עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ.
פירוק שיתוף התמחרות: כל המידע הנחוץ לפירוק שיתוף במקרקעין
חוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין הוא בעל זכות לדרוש פירוק שותפות בכל עת. בעלות משותפת על קרקע היא אפשרות מבורכת ליהנות מבעלות משותפת על נכס. כזו שעשויה להניב תשואות בהמשך הדרך. אולם, אם אחד השותפים בנכס אינו מעוניין להמשיך בשותפות, יש באפשרותו למכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי.
אחת האפשרויות הטובות ביותר היא תהליך של התמחרות, לרוב, פירוק שיתוף מבוצע באמצעות התמחרות. מה זו התמחרות, וכיצד ההליך מתבצע? כאן התשובות.
מה זו התמחרות?
במילים פשוטות, התמחרות היא מעין מכירה פומבית של נכס באמצעות כונס נכסים. פירוק שיתוף יכול להתבצע במספר אופנים, והן:
- הסכמת כל השותפים על תהליך הפירוק: תהליך שבו כל השותפים מסכימים על פירוק, ומסכימים למכור את חלקם בקרקע.
- 2. חלוקה בעין: חלוקה של הנכס המשותף תוך הענקת בעלות לכל אחד מהבעלים המשותפים על חלק מסויים במקרקעין. (הדבר אפשרי רק במידה ומדובר בנכס שעל פי חוקי התכנון והבנייה ניתן לעשות זאת בו.
- מכר של כלל החלקים בנכס : כאשר אין אפשרות לפירוק שותפות בשתי הדרכים שהוזכרו לעיל, השותפים יפנו לתהליך התמחרות – מכר של כלל חלקי המקרקעין באמצעות כונס נכסים. לאחר המכירה, סכום המכירה יתחלק בין כל השותפים (כל אחד על פי חלקו היחסי), לאחר תשלום מיסים על המכירה וכן ההוצאות בגין מימוש הנכס.
תהליך התמחרות: מהלך העניינים ויתרונות השיטה
כאשר השותפים מסכימים ביניהם על מכירת הנכס באמצעות מינוי כונס נכסים מוסכם, הדבר יהיה פשוט. כאשר אין בין הצדדים הסכמה על זהות כונס הנכסים, סביר כי בית המשפט ימנה כונס מתאים אשר יתחיל בהליך כינוס הנכסים:
- פרסום מודעת מכרז על מכירת הנכס, עם פרטים ראשוניים על הקרקע: במכרז יצוינו זכויות וחובות ראשוניים של מנהל ההליך ושל הרוכשים, תאריך אחרון להגשה, תנאי ערבות, גובה ערבות בנקאית, פרטי התקשרות של מנהל ההליך ומועדי סיור.
- ביקור בנכס – כונס הנכסים יקבע מועדי סיור עבור רוכשים פוטנציאליים בתיאום מראש.
- הגשת הצעות לרכישת הנכס על ידי רוכשים פוטנציאליים – קונים פוטנציאליים צריכים לחתום על טופס הצעה ייעודי אשר נוסח על ידי כונס הנכסים, הצעה זו תוגש על ידי הרוכש לאחר בחינה מעמיקה של כלל הנתונים שמסר כונס הנכסים וכל לרוב לאחר עיון בהסכם המכר וביתר תנאי המכרז. לרוב, כונסי נכסים מצרפים למסמכים המועברים למציעים חוות דעת שמאית על הנכס, בחלק מהמקרים זו נמסרת ללא שווי ובחלק מהמקרים עם שווי המקרקעין.
- התמחרות – הליך של מכירה פומבית של הנכס. סכום המכירה ההתחלתי יהיה בגובה ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה בשלב הגשת ההצעות. לרוב כונס הנכסים יזמין רק מציעים שעמדו בכלל תנאי ההגשה וצרפו להצעתם שיק בנקאי או ערבות בנקאית להבטחת הצעתם. בשלב הזה, כונס הנכסים יפנה למציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר, ויזמין אותם להתמחרות במשרדו. בפגישה הזו ינוהל פרוטוקול התמחרות הכולל פירוט של ההצעות. כאשר יישאר קונה אחד שמוכן לשלם את הסכום הגבוה ביותר, ומשתתפים אחרים לא יציעו סכום גבוה יותר – אותו קונה יזכה במכרז. לאחר מכן, ההמחאה הבנקאית של הזוכה במכרז, אשר הוגשה כפיקדון השתתפות, תופקד לחשבון נאמנות של עורך המכרז.
- אישור המכירה – לאחר תום שלב ההתמחרות, כונס הנכסים צריך לאפשר לבעל/י הקרקע להשוות את מחיר הקנייה. היה ובעל/י הקרקע הסכימו לתנאי המכירה, הזכות על הקרקע תעבור לבעלים החדש, והשותפים יקבלו את הסכום המגיע להם על פי חוק – לאחר קיזוז מיסים.
אי-הסכמה על פירוק שיתוף במקרקעין עלולה להוביל לסכסוכים משפטיים ארוכים בין השותפים. כדי להעניק לבעלי קרקע את הזכות לפרק את השותפות כאשר הם רוצים בכך, קבע בית המשפט כי יוכלו לעשות זאת -גם אם השותפים האחרים מתנגדים לכך.
הליך ההתמחרות הינו הליך יעיל ומהיר למימוש זכויות במקרקעין. יש מקרים בהם בעלי נכסים עושים זאת אפילו באופן וולנטרי לצורך מכירה מהירה של הנכס. שלהם. בעלי נכסים לעיתים בוחרים לבצע מכרז למכירת נכס. מכירת נכס במכרז. במצבו של שוק הנדלן בישראל כיום, ישנה תחרות עזה בין רוכשים של נכסים.בשל כך, לעיתים קרובות אנו נתקלים במצבים בהם נכסים נמכרים בשווי גבוה יותר משוויים בשל התחרות בין המציעים.
התהליך הזה הוא גם סדור במיוחד; כונס נכסים מבצע את כל הפרוצדורה הנדרשת למכירת קרקע, ולא מנן הנמנע שעל אף העובדה שמכירת נכסים באמצעות כונס נכסים או באמצעות עורך דין שעורך מכרז למכירת הנכס אינה זולה במיוחד, בשל העובדה שזו מרכזת את את כלל ההוצאות אצל בעל מקצוע אחד ולעיתים התמורה שלו עולה על העלות שלו.
יתרון נוסף של התמחרות הוא שקיפות, וכן וודאות לאורך כל התהליך: מכרזים על קרקעות מגיעים עם תאריך סיום ידוע מראש, כך שהשותפים יכולים להיערך בהתאם, ולדעת בדיוק מתי ההליך יסתיים, ומה מתרחש בכל שלב בדרך. יתרון זה בא לידי ביטוי אצל שני הצדדים. כלומר גם הקונה נהנה מהעובדה שהנכס מוצג לו עם כל המידע ותוך שקיפות מלאה לגבי ההליך וגם המוכר יודע שההליך נוהל בשקיפות מלאה.
לסיכום
פירוק השתתפות היא זכות המעוגנת בחוק; אדם שאינו מעוניין עוד בשותפות בה הוא לוקח חלק, יכול לבקש את פירוקה והוא זכאי למכור את חלקו בקרקע. תהליך התמחרות מהווה את השיטה המהירה ביותר למימוש נכסים והשיטה הנפוצה ביותר לפירוק שיתוף מקרקעין.
פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה
ירושת דירה יכולה להיות עניין לא פשוט, במיוחד כאשר מדובר ביותר מיורש אחד. יתכן כי היורשים לא מסתדרים ביניהם מראש, או שייווצרו חיכוכים ואי הסכמות סביב השימוש בדירה. אולי אחד או יותר מהיורשים רוצה לגור בדירה? האם כדאי להשכיר או למכור את הדירה? ואם כן, למי? ואיך יחולק שכר הדירה? ואלה רק מקצת השאלות המסובכות שעולות סביב הנכס.
לכן, לעתים קרובות, היורשים לא מעוניינים להמשיך ולהחזיק בדירה ביחד. במקרה זה, יש פתרון: הם צריכים לבצע הליך פירוק שיתוף בדירה המדוברת. הזכות לפירוק מעוגנת בחוק המקרקעין, הקובע כי כל שותף יכול לדרוש את פירוק השיתוף בכל זמן שיבחר.
דרכים לפירוק שותפות
במידה והיורשים מסכימים ביניהם על מכירת הדירה ועל המחיר שלה, הדבר כמובן פשוט, הם יכולים לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין שיבצע שייצג אותם במכירת הדירה או באמצעות שימוש במספר עורכי דין. ואולם, לרוב כאשר יש מחלוקות בין היורשים, אין אפשרות לפרק את פירוק השיתוף מבלי להגיע לבית משפט. וכאן, יש צורך בייצוג של עורך דין העוסק בליטיגציה ובמיוחד עורך דין העוסק בליטיגציה של מקרקעין. במסגרת זו, ניתן להגיש תביעה לפירוק השיתוף בדירה, ובית המשפט יוכל לשקול את השיקולים של המבקש לפירוק השיתוף בדירה. כמו כן, יכריע בית המשפט על דרך פירוק השיתוף בדירה.
אפשרות נוספת הינה, להעביר בעלות מיורש אחד ליורש או ליורשים האחרים, כך שהם הופכים להיות הבעלים הבלעדיים של הדירה והכל תוך תשלום תשלומי איזון בין היורשים המוכרים את חלקם בדירה ובין אלה המוסיפים חלקים לבעלותם.
פירוק שיתוף דירה בהסכמה
כאמור, כאשר ישנה תמימות דעים בין כל היורשים, ההליך קצר ומהיר. היורשים עורכים הסכם ביניהם, ופועלים על מנת להגיע לתוצאה הרצויה. הבעיה היא, שלא תמיד ישנה תמימות דעים. מה קורה אז?
כשאין הסכמה – פונים לבית המשפט
כאשר קיימת מחלוקת, מגישים תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ובית המשפט הוא זה שקובע איך תפורק השותפות בדירה. השיקולים העומדים בפני בית המשפט הם מורכבים: כדאיות כלכלית, אינטרס ציבורי וטיעוני כל הצדדים. חשוב לציין, כי בית המשפט נוטה בדרך כלל לקבל את התביעה, כיוון שהחוק מתייחס למצב זה, כמצב זמני ולא קבוע. בתי המשפט נוטים לפרק שותפויות בין שותפים שלא מעוניינים עוד בשיתוף, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בבני משפחה שהשותפות נכפתה עליהם.
לאחר ביצוע הפירוק, כל יורש יקבל את החלק שלו מהדירה, בהתאם להיקף זכויותיו בנכס וברישומי הנכס.
אז מה כדאי לעשות
פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה אינה עניין פשוט. היא מערבת אנשים אחרים, קרובים בדרך כלל, שנמצאים במצב לא פשוט; עם גורמים משפטיים חיצוניים. כל אלה פועלים סביב נכס יקר שצריך לטפל בו מיידית. מומלץ לפעול בזהירות וברגישות האפשרית, כדי לא להסתבך יותר.
ולכן, כדאי לפנות לעורך דין מקצועי ומיומן, שמכיר את תחום המקרקעין ובעיקר את נושא הירושה, ויוכל לפעול למענכם.
יש לכם שאלות נוספות בנוגע לפירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה? משרדינו מתמחה בתחום המקרקעין והירושה ופועל בתחום מזה שנים רבות. מוזמנים ליצור קשר איתנו לפגישת ייעוץ.
