עסקת קומבינציה היא עסקה אשר במסגרתה מוכר בעלים של מקרקעין חלק מזכויותיו במקרקעין שבבעלותו ליזם/קבלן ובתמורה הוא מקבל שירותי בנייה על המקרקעין אשר נותרים בבעלותו.
לרוב, התמורה שתתקבל אצל בעלי המקרקעין תהיה גדולה יותר מאשר מכירת חלק מזכויותיו בכסף מזומן, שכן התמורה תהיה או בקבלת דירה/דירות (קומבינציה "קלאסית") או בקבלת תמורה חלקית ממכירת הדירות שהיזם/הקבלן בונה לעצמו ו/או לבעלי המקרקעין (קומבינציה "תמורות").
אם כן, עסקת קומבינציה היא למעשה עסקת מקרקעין מורכבת המאגדת בתוכה עסקת מכר מקרקעין, הסכם לקבלת שירותי בנייה על המקרקעין והסכם המהווה שיתוף וחלוקה במקרקעין.
אחוז הקומבינציה
"אחוז הקומבינציה" הוא למעשה חלוקתה של העסקה בין בעלי המקרקעין לבין היזם/קבלן. קרי מה יהיה חלקו היחסי של כל אחד מן הצדדים במקרקעין או בחלקה והכול לפי המוסכם ביניהם. לצורך הדוגמא, בעסקת קומבינציה ביחס של 70/30, בעלי המקרקעין, למעשה מוכר ליזם 70% מחלקו במקרקעין או בחלקה ובתמורה מקבל ממנו שירותי בנייה בשיעור של 30%. בהתאם, אם ניתן להקים על המקרקעין 10 דירות, הרי ששבע מתוכן יהיו בבעלות היזם/קבלן ושלוש מתוכן יהיו בבעלות בעלי המקרקעין.
עסקת קומבינציה נטו
בעסקת קומבינציה נטו, מסכימים הצדדים כי היזם/הקבלן יישא בנטל המס המתלווה לעסקה ושבמצב הדברים הרגיל, צריך היה להיות מוטל על בעלי המקרקעין. מכיוון שהיזם/הקבלן נוטל על עצמו את תשלום המיסים המתלווים לעסקה, לרוב התמורה אשר תתקבל אצל בעלי המקרקעין תהיה פחותה ואולם תהיה תמורה נטו כאמור.
עסקת קומבינציה ברוטו
בעסקת קומבינציה ברוטו, בעלי המקרקעין הוא שיישא בנטל המס המתלווה לעסקה, קרי מס שבח, היטלי השבחה ואף עלול להיות חייב במע"מ.
יש להדגיש כי ניתן לשלב בין שני המודלים הללו.
יתרונות וחסרונות
כמו בכל דבר בחיים, גם בעסקאות קומבינציה יש יתרונות וחסרונות ברורים לצדדים וחשוב לבצע בדיקות יסודיות ולוודא היטב כי עסקה מסוג זה נכונה לכם. היתרון הברור לשני הצדדים הוא הרווח ההדדי אשר יכול לצמוח מכך שהיזם/קבלן מקבל למעשה קרקע לבנייה "ללא עלות" ולעיתים אף במיקום אטרקטיבי מאוד ומנגד בעלי המקרקעין אינו צריך "לשלם" עבור שירותי בנייה של דירות/יח"ד על המקרקעין. חיסרון ממשי יכול להתבטא במשך הזמן הרב אשר עסקה שכזו יכולה להארך, כאשר לעיתים אף מדובר בשנים רבות עד השלמת העסקה וקבלת התמורה אצל הצדדים.
ייעוץ משפטי בעת עריכת הסכם קומבינציה
מכיוון שעסקאות קומבינציה הן עסקאות מורכבות הדורשות מיומנות וניסיון רב מצד מי שעורך אותם אנו ממליצים לפנות לעו"ד כמה שיותר מהר בכדי לבחון את כדאיות העסקה עבורכם. מכיוון שהעסקה נעשית מול קבלן/יזם, הרי שהמדובר בצד "חזק" שלרוב יהיה בעל ניסיון בהסכמים כאלו ומנגד בעלי המקרקעין הינו הצד חסר הניסיון ובהתאם אנו ממליצים לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מוקדם ככל הניתן.
למשרדנו ניסיון רב בעריכת הסכמי קומבינציה מורכבים ונשמח לעמוד לרשותכם למתן ייעוץ וליווי.
