האם עמדתם בפני מצב של הפרת חוזה בעת קנייה או מכירה של דירה ולא ידעתם כיצד לפעול? באילו מקרים ניתן להגדיר הפרת חוזה של קניית דירה? מה האפשרויות העומדות בפניכם במצב זה? כל השאלות וכל התשובות בכתבה שלפניכם.
מכירה או רכישה של דירה הינה ללא ספק אחת העסקאות הגדולות שאנו מבצעים בחיינו. סכומי כסף גדולים על הכף, וערכו של הנכס גבוה ברוב המקרים, ואינו בא לידי ביטוי רק בכסף. מה קורה כאשר הצד השני מפר את החוזה? כיצד זה בא לידי ביטוי ומה הסעדים העומדים בפני המוכר?
הפרת חוזה קנייה / מכירה של דירה – מה זה אומר?
"הסכם מכר" הינו המושג המתייחס לחוזה רכישה / מכירה של נכס. הסכם המכר כלול בדיני החוזים במשפט הישראלי, ותחילה נבדיל בין שני סוגים של הפרות חוזה:
א. הפרה יסודית – הפרה יסודית מתייחסת להפרה משמעותית של ההסכם, אשר עשויה למנוע את קיום המשך ההסכם. כזו אשר אדם מן השורה היה נמנע מלחתום על החוזה מלכתחילה, אם היה יודע מה ההשלכות והתוצאות של הפרה זו. ניתן להגדיר מראש סעיפי הפרה יסודית בחוזה. לא כל הסעיפים יכולים להיות מוגדרים "אוטומאטית" כסעיפי הפרה יסודית, אולם הפרה שאינה יסודית כן עשויה להפוך להיות הפרה יסודית, במידה והצד השני בעסקה לא ביצע אותה.
חשוב לציין שהפרה יסודית מעניקה את הזכות לבטל את ההסכם, וכוללת את האפשרות לדרישת פיצויים. לדוגמא, איחור בתשלומי שכר הדירה החודשיים, ליקויי בנייה שהוסתרו, הינם הפרות יסודיות אשר מעניקות את הזכות (אך לא את החובה) לבטל את החוזה ולדרוש פיצויים בהתאם.
ב. הפרה שאינה יסודית – מכיוון שאין צורך לבטל את הסכם המכר בגין כל הפרה, נקבעה אבחנה בין הפרות יסודיות לבין הפרות שאינן יסודיות. הפרה שאינה יסודית מחייבת את הצד המקיים (הנפגע), לתת לצד המפר התראה אשר תיתן לצד המפר הזדמנות לתקן את ההפרה. ככל שההפרה לא תתוקן, יוכל הצד המקיים (הנפגע) לבטל את ההסכם בתום התקופה שניתנה לתיקון ההפרה. לרוב כאשר מדברים על הפרה שאינה יסודית מתייחסים לעניינים שהם פחות משמעותיים, פרטים יותר זניחים בעסקה.
דוגמאות להפרה יסודית
- כאשר בעל הנכס יודע על ליקויים בדירה ומצהיר בחוזה כי אינו יודע, כגון ליקויי רטיבות, ליקויי בנייה, ליקויי איטום וכו'.
- כאשר רוכש הדירה אינו משלם את תשלומי הדירה בהתאם ללוח התשלומים הקבוע בהסכם.
- כאשר הדירה לא נמסרה במועד החוזי הקבוע.
דוגמאות להפרה לא יסודית
- מזגן מקולקל, דוד מקולקל, ריהוט שנמכר עם הבית ואינו תקין.
- כאשר חלק קטן מהמרצפות בדירה לא תקינות.
- נושאים יותר זניחים ונושאים שלא הוגדרו על ידי הצדדים כנושאים המהווים הפרה יסודית.
מה ניתן לעשות במקרה של הפרת חוזה מכר?
כאמור, במקרה של הפרה יסודית, עשוי הדבר להביא לביטול החוזה ולפיצויים עבור הצד אשר ניזוק. כאשר מדובר בהפרה שאינה יסודית, חובה על הצד המקיים להתריע על ההפרה מראש ולאפשר לצד המפר לתקן את ההפרה..
ראשית כל, כאשר בוצעה הפרה יסודית, או הינכם חושדים כי בוצעה הפרה יסודית, יש ליצור קשר עם עורך דין המומחה בתחום המקרקעין ובהסכמי מכר, על מנת ליתן את הדעת המקצועית בנושא. כמובן שישנה חשיבות גדולה לגיבוש הסכם מכר מפורט הממצה את כל ההגנות והבטחונות הנדרשים, במקרה של הפרה.
באופן כללי, יש להתייחס לשלוש אפשרויות במקרה של הפרת חוזה: אכיפת החוזה, ביטול החוזה קבלת פיצויים בין ההפרה יחד עם אחת האפשרויות האחרות (ביטול או אכיפה):
אכיפת ההסכם
הזכות הניתנת לנפגע לדרוש את אכיפת ההסכם, זכות זו מועדפת תמיד על ידי בתי המשפט בישראל, זו עדיפה על פני ביטול החוזה בין אם תוך מתן פיצויים ובין אם לא. למרות זאת, ישנם מצבים בהם לא עומדת הזכות לאכוף את ההסכם, כגון:
- כאשר לא ניתן לבצעו.
- כאשר אכיפת החוזה דורשת פיקוח בלתי סביר מטעם בית המשפט.
- כאשר בית המשפט קובע כי אכיפת ההסכם אינה צודקת.
ביטול ההסכם
הצד אשר נפגע מהפרת החוזה, זכאי לדרוש את ביטולו. במקרה כזה, על כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל על פי החוזה. אם לא ניתן להשיב בדיוק, יש להשיב את שווי הדבר. זאת כמובן למעט במקרים בהם קבע בית המשפט או אם החוזה קובע פיצוים בנוסף להשבה.
פיצויים בגין ההפרה
במידה וחוזה הופר, חוק החוזים מאפשר לצד הנפגע לבטל את החוזה או להגיש תביעה לאכיפת החוזה בבית המשפט, זאת בנוסף לאפשרות לקבלת פיצויים
יש להדגיש כי בית המשפט כאמור יעדיף את כאיפת ההסכם ולא ביטולו, אך במקרה שאין הדבר אפשרי, יורה בית המשפט על ביטול ההסכם ולרוב יעניק לנפגע פיצויים בהתאם להסכם או לחוק. נטל ההוכחה חל על הטוען כי הופר ההסכם, ועליו לעמוד במספר תנאים מצטברים, על מנת שתביעתו תתקבל.
יש לכם שאלות נוספות בכל הנוגע להפרת חוזה קניית דירה? זלצר עורכי דין הינו משרד המתמחה בתחום המקרקעין ומעניק שירותי ייצוג בבית משפט גם בתחום הפרות הסכמי מכר. במידה ואתם עומדים בפני רכישה או מכירה של נכס, או במקרה שאתם חוששים / חשופים להפרת ההסכם, צרו קשר מיידי ונעמוד לרשותכם בליווי מקצועי, עד למתן פיתרון.
