עורך דין מומחה לנחלות

אם אתם רוצים לבצע עסקה של מכירה או רכישה של נחלה או משק חקלאי במושב, הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו המתמחה במקרקעין ונדל"ן עם התמחות מיוחדת בתחום המושבים וכן עסקאות של נחלות, משקי עזר, מגרשים במושבים וכיוב. 

לא מעט אנשים נוטים לחשוב שעסקת רכישת נחלה היא עוד עסקת נדלן "רגילה" ולכן ניתן לפנות לכל עורך דין מקרקעין על מנת לבצע אותה. הם טועים. עסקה של רכישת נחלה מצריכה ידע רב וניסיון ספציפי מצד עורך הדין המבצע אותה, שכן מדובר למעשה בעסקת מקרקעין המתבצעת בנכס אשר הזכויות בו הינן זכויות בר רשות, הרישום של העסקה מתבצע ברשות מקרקעי ישראל ותלוי בגורמים שונים כגון האגודה השיתופית של המושב. 

נושא האגודות השיתופיות בכלל ורכישת נחלה בפרט הינו נושא מורכב וסבוך, הדורש מעורך הדין ידע נרחב בהיבטים שונים, אשר אינם באים לביטוי כאשר מבצעים עסקת מקרקעין רגילה. בעסקה שכזו ישנו צורך בהתקשרות עם מס' רב של גורמים, כאשר הליכי הרישום, המיסוי ואף תנאי הקבלה לאגודה, שונים מאלו הנדרשים בעסקת מקרקעין רגילה.

משרדנו מתמחה בתחומי האגודות השיתופיות, בעריכת הסכמי מכר ורכישה של נחלות ומשקים, בן ממשיך, חריגות בנייה בנחלה הסדרת שימוש חורג, זכויות בנייה בנחלה, ירושות, צוואות והסכמים משפטיים בתוך התא המשפחתי, עם דגש על נחלות במושבים.  אנו בעלי ניסיון בייצוג רוכשים ומוכרים של נחלות.

עורך דין לרכישת נחלה

זכויות הבעלות בנחלה

נחלה במושב איננה עוד נכס נדלן רגיל שזכויות הבעלות בו רשומות בטאבו (לרוב, הזכויות בנחלות הינן זכויות "בר רשות" לאחרונה, מאפשר מנהל מקרקעי ישראל למתיישבים "לשדרג" את זכויותיהם וניתן לרשום חלק מהזכויות בנחלה בטאבו. מדובר בהליך מורכב הכרוך בהשקעה כספית משמעותית שמעטים המתיישבים שהספיקו להשלים אותו). הזכויות בנחלה רשומות ברשות מקרקעי ישראל ומוגדרות כזכויות של "בר רשות" שהם למעשה זכויות שימוש שמעניקה רשות מקרקעי ישראל למתיישב בנחלה. 

להבחנה זו יש הבדל מהותי כלפי רוכש הנחלה, שכן ככל ובעתיד ירצה הרוכש להגדיל את זכויות הבנייה בנחלה או לבצע בה שינויים תכנוניים יהיה עליו לשאת בתשלומים שונים לרשות מקרקעי ישראל, כך גם במידה וחלילה יחליט המתיישב לבצע חריגות בניה או שימושים חורגים. אז רשות מקרקעי ישראל עלולה לדרוש תשלומים בסכומים שאינם מבוטלים בגין "דמי שימוש".

עורך דין מומחה לנחלות – מכירה או רכישה של נחלה במושב

עסקאות מקרקעין של נחלות ומשקים הינן מטבען עסקאות מורכבות יותר מעסקאות מקרקעין רגילות. מדובר בעסקאות הדורשות ידע ומומחיות בתחומים ספציפיים הקשורים לזכויות בנחלה או במשק, היבטים שונים של מיסוי הנחלה או המשק אשר אינם באים לידי ביטוי בעסקת מקרקעין רגילה ואף בדיקות שונות שיש לערוך לפני שנכנסים להסכם שכזה כדוגמת בדיקות בדבר בעלי הזכויות הרשומים בנחלה ובדיקות של חבות המס אשר תחול בעסקה כשלעיתים תכנון שגוי של חבות המס עלול להפוך את העסקה לבלתי כדאית עבור המוכר או הקונה. או חלילה עלולה להוות "תאונת מס" עבור אחד הצדדים.

לכן מומלץ כי עורך הדין אשר ייצג אתכם בהליכי מכר או רכישת נחלות יהיה עורך דין מומחה לנחלות ובעל ניסיון וידע ספציפי בתחום המושבים. אין די בהבנה בתחום המקרקעין אלא מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין לנחלות המצוי בעסקאות מסוג זה כמו גם עסקאות של משקים חקלאיים במושבים.

בדיקות מקדמיות שיש לבצע טרם רכישת הנחלה

לפני שמתקשרים בעסקת רכישת נחלה חשוב לבצע מס' בדיקות מקדמיות הנוגעות לנחלה ולזכויות הרשומות בה וזאת כדי למנוע מן הרוכש להתקשר בעסקה שתוביל אותו לבסוף למפח נפש של ממש. בדיקות כדוגמת זכויותיו של המוכר בנחלה, האם מונה בן ממשיך בנחלה, האם ישנו שימוש חורג או חריגות בנייה בנחלה ומהן הזכויות הרשומות בפנקסי האגודה השיתופית. בנוסף, יש לבדוק האם למוכר חובות לסוכנות היהודית, לאגודה או לרשות מקרקעי ישראל.

יש להדגיש כי בשנים עברו, גופים שונים נתנו לבעלי נחלות הלוואות שונות שאת חלקן, גוררים בעלי הנחלות עד לעצם היום הזה.  רשימת הבדיקות המקדמיות שיש לבצע משתנה מעסקה לעסקה, אך דבר אחד בטוח – יש לפנות לעורך דין מומחה לנחלות אשר בקי בתחומים אלו, לרוב, עורך הדין העוסק בייצוג במכירה ורכישת נחלות, יסתייע באנשי מקצוע נוספים כגון שמאים, אדריכלים ויועצי מיסוי.

היבטי מיסוי ברכישת נחלה

מעבר למורכבות המובנית בהיבטי הזכויות בנחלה, מורכבות נוספת באה לידי ביטוי בהיבטי המיסוי ועל כן חשוב שעורך הדין המבצע את העסקה יהיה עורך דין לנחלות בעל ידע וניסיון ממשי בכך.

כאשר מבצעים עסקת רכישת נחלה על המוכר לשלם לרמ"י תשלומים שונים דמי רכישה (תשלום המחליף את דמי ההסכמה אשר בוטלו עקב הרפורמה בהליך) או דמי הסכמה, לרוב יש לשאת בתשלומי מס שבח בסכומים משמעותיים, בתשלומי היטלי השבחה לוועדה המקומית, מע"מ אשר יכול ויחול על חלק מהסכומים בעסקה, מס רכישה, ועוד.

מאפיין נוסף הינו המורכבות שבחישוב תשלומים אלו, כדוגמת נחלה עליה נבנו מס' בתים, בכמה תקופות שונות, ויש בה זכויות בנייה עתידיות ושטחים המשמשים לצרכי חקלאות. 

היוון נחלות ודמי רכישה

כיום, רשות מקרקעי ישראל מחייבת את מי שמבקש למכור נחלה בתשלום דמי רכישה המחליפים את תשלום דמי ההסכמה אשר היו נהוגים בעבר. במילים אחרות, בעל נחלה אשר מעוניין למכור את הנחלה יצטרך לשלם לרמ"י תשלום דמי רכישה עבור חלקת המגורים בנחלה וזאת לפני שיוכל לבצע שינוי של זכויות הבעלות בה.

ניתן היום לבצע היוון של הנחלה ולמעשה לשדרג את מעמדו של בר הרשות בנחלה וזאת באמצעות תשלום דמי רכישה ע"פ החלטה 1523 של רמ"י. בנוסף, ניתן לבטל את הרצף הבין דורי (החובה של בר הרשות בנחלה למגורים של שלושה דורות לצורך בניית בית שלישי בנחלה) בנחלה ואף לרכוש את זכויות הבנייה והמגורים בה ולפצל את המגרש מן הנחלה בהתאם לתב"ע ולתוכניות המתאר הקיימות. 

תכנוני מס בעת רכישה או מכירה של נחלה

בעסקת מכירה או רכישה של נחלה ישנם היבטי מיסוי שונים אשר חשוב לקחת בחשבון וברצינות כאשר מבקשים לבצע עסקה שכזו. לעיתים תשלומי המיסים בכללותם בעסקאות בנחלות יכולים לעמוד סביב ה-50%! מערך התמורה המוצהרת של העסקה. כאמור, מדובר בסכומים גבוהים (מאוד) ולכן חשוב מאוד, בין אם בדעתכם למכור נחלה שבבעלותכם ובין אם בדעתכם לרכוש נחלה, לבצע תכנון מס מקדים ולבדוק את היבטי המיסוי אשר עתידים לחול על העסקה. 

החשיבות של תחשיב חשיפת המס של המוכר אינה רק למוכר אלא גם לקונה שהרי לקונה יש אינטרס כי המוכר ישלם את כלל המיסים החלים עליו כמוכר על מנת שהקונה יוכל לרשום את הזכויות בנחלה על שמו. בעסקאות רבות, כאשר עורך הדין של הקונה לא מגן על זכויותיו של הקונה, לא מבצע את הבדיקות כראוי, עלול להיווצר מצב שבו הקונה יהיה בסיכון שכן הכספים כבר הועברו למוכר מחד, אך המוכר מאידך לא שילם את כלל התשלומים שהיו צריכים להיות משולמים בגין המכירה. מדובר בחשיפה שיכולה להגיע כדי מאות אלפי שקלים ויוצרת סיכון של ממש לקונה.  

בעסקאות של מכר נחלות נדרשים לשלם לרוב מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה, מע"מ (לעיתים) ותשלומים שונים למועצה ולגופים נוספים ולכן חשוב מאוד לערוך תכנון מקדים בכדי למנוע "הפתעות" בלתי צפויות.

עורך דין לנחלות – התמחות בעסקת רכישת נחלה

כפי שהוסבר מעלה, עסקת רכישת נחלה מורכבת יותר מעסקת נדלן רגילה וחשוב שעורך הדין המייצג אתכם יהיה מומחה ובעל ניסיון רב בעסקאות מסוג זה וחשוב לא פחות שיהיו לו הקשרים עם אנשי מקצוע בתחומים המשיקים אשר יכולים לסייע לקבלת התמונה המלאה בעסקה. כגון שמאי מקרקעין, אדריכלים יועצי מס וכיוב'. על עורך הדין להיות בקי בחוק, בתקנות ובפסיקה, להיות בעל ניסיון בתחום האגודות השיתופיות ובעל ידע נרחב בהיבטים של מיסוי מקרקעי נחלה. 

למשרדנו ניסיון רב בעסקאות רכישת נחלה והנכם מוזמנים לפנות אלינו לקבלת ייעוץ פרטני של עורך דין מומחה לנחלות.