עו"ד לקניית נחלה

אם יש לכם חלום לעבור מהעיר למושב, לגור בבית צמוד קרקע ולקנות לכם נחלה בה תוכלו לחיות בשקט ושלווה, חשוב שתבצעו זאת בצורה נכונה ומכיוון שקניית נחלה איננה עוד עסקת נדלן, אלא עסקה מורכבת בהרבה. עסקת קניית נחלה דורשת ידע ובקיאות מצד עורך הדין המבצע אותה, דורשת אנשי מקצוע נוספים אשר ילוו את העסקה ואינה עסקת נדלן רגילה. נחלה הינה נכס אשר הזכויות בה הינן זכויות "בר רשות" העסקה תלויה בגורמים שונים וגורמים אלה לרוב אינם באים לידי ביטוי בעסקאות נדלן בדירות בעיר. מכיוון שקניית נחלה הינה עסקה המתבצעת במושב, חלים על העסקה חוקים שונים ותקנות אשר אינן חלות על עסקת מקרקעין רגילה, כאשר בעסקה שכזו ישנו צורך בהתקשרות עם מס' רב של גורמים, כאשר הליכי רישום הזכויות של הרוכש, הליכי המיסוי ואף תנאי הקבלה לאגודה השיתופית, שונים מאלו הנדרשים בעסקת מקרקעין רגילה.

עו"ד לקניית נחלה

בדיקות מקדמיות שיש לבצע בעסקת קניית נחלה

חשוב להבין שהזכויות בנחלה שונות בתכלית מהזכויות אותן רוכש אדם בדירת מגורים רגילה. נחלה במושב איננה נכס נדלן רגיל והזכויות בנחלה (לרוב) אינן רשומות בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל ולעיתים אף בסוכנות היהודית. זכויות אלה מוסדרות במסגרת ההסכם הדו צדדי (המנהל והאגודה השיתופית) או במסגרת ההסכם התלת צדדי (המנהל, הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית), זכויות בעלות אלו מוגדרות כזכויות של "בר רשות" שהם למעשה זכויות שימוש שמעניקה רמ"י לבעלי הנחלה. מכח הסכמים אלה, השימושים המותרים בנחלה מוגבלים לאלה הקבועים בהסכם, לכן גם לאחר רכישת הנחלה, יש לנהוג בהתאם לחוזה ממנו נובעות הזכויות בנחלה (בין אם מדובר בהסכם המשולש ובין אם בהסכם דו צדדי כאמור). 

רשימת הבדיקות שיש לבצע לפני קניית הנחלה משתנה מעסקה לעסקה אך ניתן להצביע על       מס' בדיקות מרכזיות כדוגמת בדיקה של אופן רישום הזכויות של המוכר, בדיקות ביחס לשימושים חורגים בנחלה, בדיקות ביחס לחריגות בניה בנחלה, חשיפות מיסוי שונות, חשיפות של "דמי הסכמה" שרשות מקרקעי ישראל גובה (במידה וחל בעסקה), זכויות בן ממשיך וכיוב'. כמו כן, יש לבדוק חובות של בר הרשות בנחלה לאגודה, לסוכנות היהודית, למנהל מקרקעי ישראל ועוד.  

אילו מיסים חלים בעסקת קניית נחלה

בעסקת קניית נחלה ישנם היבטי מיסוי שונים שיש לקחת בחשבון, כאשר לעיתים חבות המס בעסקאות מסוג זה הינה גבוהה מאוד ועל כן חשוב שעורך הדין המייצג אתכם בעסקה יהיה עורך דין בעל ניסיון רב בייצוג רוכשים בנחלות.. המיסוי החל בעסקה ברובו אמנם חל על המוכר, ואולם, באם העסקה לא תיבנה נכון, עלול להגרם נזק לקונה בשל חובות המוכר מאחר ובמידה וחובות המוכר לא משולמות, לא יוכל הרוכש לרשום את זכויותיו בנחלה, לא יוכל לקבל מימון לעסקה ובאופן כללי, לא יוכל להשלים את העסקה.  לרוב, כאשר מבצעים עסקת קניית נחלה על מוכר הנחלה לשלם תשלומים שונים למנהל, בין אם תשלומי היטל השבחה, תשלומים לרשות המיסים בשל מס שבח, תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית  ולעיתים אף תשלום מע"מ בגין חלקים מהעסקה. 

עסקת "נטו"

לעיתים, כאשר אדם מעוניין למכור נחלה שבבעלותו הוא מציין בפני הקונה את הסכום "נטו" שהוא דורש עבור ביצוע העסקה. לרוב זה קורה עקב היבטי מס גבוהים אשר עתידים לחול ולפיכך חשוב שעורך הדין המייצג אתכם יהיה בעל בקיאות גבוהה בחשיפת המיסוי האפשרי בעסקה, לרוב יהיה צורך בייעוץ עם שמאי מקרקעין שיתן את דעתו בקשר לחשיפת המס בשל שווי הנחלה וחלוקת השווי בנחלה בין השטחים השונים. חלקת המגורים, החלקה החקלאית, זכויות הבניה, שווי המחוברים בנחלה ועוד.  עורך דין המצוי בתחום החלות,  ידע לומר לכם מראש מהו היקף חבות המס שיהיה עליכם לשלם וזאת בכדי שתוכלו לשקול באם מדובר בעסקה כדאית עבורכם או לא.

חשיבות עורך הדין בעסקת קניית נחלה

אין תחליף לחשיבות עורך הדין כאשר מבצעים עסקת מקרקעין. משפט זה מקבל משנה תוקף כאשר העסקה שמבצעים היא עסקה של קניית נחלה. כפי שהסברנו מעלה מדובר בעסקה מורכבת וסבוכה, בעלת היבטי זכויות ומיסוי הדורשים בדיקה מוקדמת ודקדקנית וזאת בכדי למנוע התקשרות בעסקה שאינה כדאית או בעסקה שתעמיד את כספיכם בסיכון. בשנים האחרונות שווי הנחלות מרקיע שחקים, ולכן, מדובר בעסקאות בהיקפים משמעותיים אשר הצורך בייצוג מקצועי בעסקאות מסוג זה, מקבל משנה תוקף. 

למשרד עו"ד זלצר ניסיון רב בעריכת עסקאות מסוג זה ונשמח לעמוד לרשותכם לייעוץ פרטני.