הצורך בפירוק שיתוף בנחלה יכול להתעורר בכמה סיטואציות שונות. בהתאם למדיניות של רשות מקרקעי ישראל, לא יכול להירשם בעלים של נחלה יותר מיורש אחד ולכן במקרה שבו בר הרשות ("הבעלים") של משק חקלאי הולך לעולמו מבלי שמינה בן ממשיך ומבלי שערך צוואה בעודו בחיים, יעלה הצורך בפירוק שיתוף הנחלה לשם הסדרת זכויות הבעלות בה. אלא אם השותפים מסכימים למכירה משותפת כמובן.
פירוק שיתוף במשק חקלאי
באופן עקרוני, ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בהסכמת היורשים וכאשר היורשים אינם מסכימים וחלוקים בעניין הזכויות בנחלה ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף בנחלה לבית המשפט המוסמך אשר יכריע בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו הייחודיות. ברוב המקרים, מאחר ומדובר בסכסוך בין יורשים שהינם קרובי משפחה על פי הגדרתם בחוק בתי המשפט לענייני משפחה, סביר כי התביעה תתברר בבית המשפט לענייני משפחה שלו הסמכות המקומית לדון בתובעה.
מיהו היורש אשר מסוגל להמשיך ולקיים את המשק?
ככל ובעלי הנחלה הלכו לעולמם ולא הותירו אחריהם צוואה וככל ולא מונה בן ממשיך בנחלה, יבחן בית המשפט את התביעה לפירוק שיתוף לאור ס' 114 לחוק הירושה. הסעיף הקובע מעין עדיפות להעביר את הבעלות במשק ליורש אשר מסוגל להמשיך ולקיים את המשק. על היורש יוטל לפצות את שאר היורשים בגין חלקם היחסי בירושה ובית המשפט יתיר זאת רק בכפוף לכך שהיורש יוכיח שיש לו את הממון הנדרש לשם הפיצוי.
בנוסף, כאשר בית המשפט יצטרך לבחון מיהו אותו יורש מבין כל היורשים, אשר מסוגל להמשיך ולקיים את המשק, הרי שמלאכתו אינה פשוטה ומשתנה ממקרה למקרה ותלוית נסיבות. לשם ההמחשה, כאשר ישנה נחלה אשר יש בה לול של תרנגולות ואחד מיורשי הנחלה עובד בלול, מתפעל אותו ומנהל אותו וזאת לעומת יורשים אחרים אשר אינם עושים זאת ואין להם את הידע, היכולת המעשית או הפיזית לעשות זאת, יכול בית המשפט לקבוע כי אותו יורש מסוג להמשיך ולקיים את הנחלה. ככל ויקבע בית המשפט כי אין כל יורש לנחלה אשר מסוגל להמשיך ולקיימה, יורה על מכירת הנחלה לצד שלישי וחלוקת הכספים שיתקבלו מן המכירה יועברו ליורשים.
לרוב, מכירה מסוג זה, תיעשה בדרך של מכירת נכס בכינוס נכסים. מכירה באמצעות כונס נכסים שימונה על ידי בית המשפט. כונס הנכסים הוא "הזרוע הביצועית" של בית המשפט לצורך מכירת הנכס ולצורך קיום פירוק השיתוף בהתאם לפסיקת בית המשפט. ניתן לשמוע ביקורת הולכת וגוברת על דרך הפעולה הזו אשר איננה מתאימה כביכול למאה ה- 21 בה נחלות ומשקים הולכים ומשמשים יותר ויותר ככלי נדל"ן כלכלי מאשר, חלקות שמטרתן לייצר תוצרת חקלאית או פרנסה באמצעות עבודת אדמה.
הסכמים בתוך המשפחה ומינוי בן ממשיך
ככל ומונה בן ממשיך בנחלה או שישנו הסכם שנערך בתוך המשפחה בטרם פטירת בעלי הנחלה יכולות להיות לכך משמעויות משפטיות על זכויות הבעלות של יורשי הנחלה. לעיתים כאשר מוגשות תביעות לפירוק שיתוף בנחלה עולה הטענה כי מונה בנחלה בן ממשיך בעודם של בעלי הנחלה בחיים או שנערך הסכם בתוך המשפחה אשר קובע מיהו היורש אשר יקבל את הזכויות בנחלה בעת הפטירה וככל שבית המשפט יקבע שאכן כך היה זכויות הבעלות בנחלה יעברו לבן הממשיך ולא תחול עליו החובה לפצות את יתר היורשים. חשוב מאוד להדגיש כי המשמעות של בן ממשיך מקבלת משנה תוקף כאשר ברי הרשות ("בעלי הנחלה") הלכו לעולמם ורק לאחר פטירת האחרון שבהם.
כלומר, באם בוטל הבן הממשיך בעוד ברי הרשות בנחלה בחיים, עלול למצוא עצמו הבן הממשיך בפני שוקת שבורה.
עורך דין מומחה לנחלות
אם אתם רוצים לבצע עסקה של מכירה או רכישה של נחלה או משק חקלאי במושב, הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו המתמחה במקרקעין ונדל"ן עם התמחות מיוחדת בתחום המושבים וכן עסקאות של נחלות, משקי עזר, מגרשים במושבים וכיוב.
לא מעט אנשים נוטים לחשוב שעסקת רכישת נחלה היא עוד עסקת נדלן "רגילה" ולכן ניתן לפנות לכל עורך דין מקרקעין על מנת לבצע אותה. הם טועים. עסקה של רכישת נחלה מצריכה ידע רב וניסיון ספציפי מצד עורך הדין המבצע אותה, שכן מדובר למעשה בעסקת מקרקעין המתבצעת בנכס אשר הזכויות בו הינן זכויות בר רשות, הרישום של העסקה מתבצע ברשות מקרקעי ישראל ותלוי בגורמים שונים כגון האגודה השיתופית של המושב.
נושא האגודות השיתופיות בכלל ורכישת נחלה בפרט הינו נושא מורכב וסבוך, הדורש מעורך הדין ידע נרחב בהיבטים שונים, אשר אינם באים לביטוי כאשר מבצעים עסקת מקרקעין רגילה. בעסקה שכזו ישנו צורך בהתקשרות עם מס' רב של גורמים, כאשר הליכי הרישום, המיסוי ואף תנאי הקבלה לאגודה, שונים מאלו הנדרשים בעסקת מקרקעין רגילה.
משרדנו מתמחה בתחומי האגודות השיתופיות, בעריכת הסכמי מכר ורכישה של נחלות ומשקים, בן ממשיך, חריגות בנייה בנחלה הסדרת שימוש חורג, זכויות בנייה בנחלה, ירושות, צוואות והסכמים משפטיים בתוך התא המשפחתי, עם דגש על נחלות במושבים. אנו בעלי ניסיון בייצוג רוכשים ומוכרים של נחלות.
זכויות הבעלות בנחלה
נחלה במושב איננה עוד נכס נדלן רגיל שזכויות הבעלות בו רשומות בטאבו (לרוב, הזכויות בנחלות הינן זכויות "בר רשות" לאחרונה, מאפשר מנהל מקרקעי ישראל למתיישבים "לשדרג" את זכויותיהם וניתן לרשום חלק מהזכויות בנחלה בטאבו. מדובר בהליך מורכב הכרוך בהשקעה כספית משמעותית שמעטים המתיישבים שהספיקו להשלים אותו). הזכויות בנחלה רשומות ברשות מקרקעי ישראל ומוגדרות כזכויות של "בר רשות" שהם למעשה זכויות שימוש שמעניקה רשות מקרקעי ישראל למתיישב בנחלה.
להבחנה זו יש הבדל מהותי כלפי רוכש הנחלה, שכן ככל ובעתיד ירצה הרוכש להגדיל את זכויות הבנייה בנחלה או לבצע בה שינויים תכנוניים יהיה עליו לשאת בתשלומים שונים לרשות מקרקעי ישראל, כך גם במידה וחלילה יחליט המתיישב לבצע חריגות בניה או שימושים חורגים. אז רשות מקרקעי ישראל עלולה לדרוש תשלומים בסכומים שאינם מבוטלים בגין "דמי שימוש".
עורך דין מומחה לנחלות – מכירה או רכישה של נחלה במושב
עסקאות מקרקעין של נחלות ומשקים הינן מטבען עסקאות מורכבות יותר מעסקאות מקרקעין רגילות. מדובר בעסקאות הדורשות ידע ומומחיות בתחומים ספציפיים הקשורים לזכויות בנחלה או במשק, היבטים שונים של מיסוי הנחלה או המשק אשר אינם באים לידי ביטוי בעסקת מקרקעין רגילה ואף בדיקות שונות שיש לערוך לפני שנכנסים להסכם שכזה כדוגמת בדיקות בדבר בעלי הזכויות הרשומים בנחלה ובדיקות של חבות המס אשר תחול בעסקה כשלעיתים תכנון שגוי של חבות המס עלול להפוך את העסקה לבלתי כדאית עבור המוכר או הקונה. או חלילה עלולה להוות "תאונת מס" עבור אחד הצדדים.
לכן מומלץ כי עורך הדין אשר ייצג אתכם בהליכי מכר או רכישת נחלות יהיה עורך דין מומחה לנחלות ובעל ניסיון וידע ספציפי בתחום המושבים. אין די בהבנה בתחום המקרקעין אלא מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין לנחלות המצוי בעסקאות מסוג זה כמו גם עסקאות של משקים חקלאיים במושבים.
בדיקות מקדמיות שיש לבצע טרם רכישת הנחלה
לפני שמתקשרים בעסקת רכישת נחלה חשוב לבצע מס' בדיקות מקדמיות הנוגעות לנחלה ולזכויות הרשומות בה וזאת כדי למנוע מן הרוכש להתקשר בעסקה שתוביל אותו לבסוף למפח נפש של ממש. בדיקות כדוגמת זכויותיו של המוכר בנחלה, האם מונה בן ממשיך בנחלה, האם ישנו שימוש חורג או חריגות בנייה בנחלה ומהן הזכויות הרשומות בפנקסי האגודה השיתופית. בנוסף, יש לבדוק האם למוכר חובות לסוכנות היהודית, לאגודה או לרשות מקרקעי ישראל.
יש להדגיש כי בשנים עברו, גופים שונים נתנו לבעלי נחלות הלוואות שונות שאת חלקן, גוררים בעלי הנחלות עד לעצם היום הזה. רשימת הבדיקות המקדמיות שיש לבצע משתנה מעסקה לעסקה, אך דבר אחד בטוח – יש לפנות לעורך דין מומחה לנחלות אשר בקי בתחומים אלו, לרוב, עורך הדין העוסק בייצוג במכירה ורכישת נחלות, יסתייע באנשי מקצוע נוספים כגון שמאים, אדריכלים ויועצי מיסוי.
היבטי מיסוי ברכישת נחלה
מעבר למורכבות המובנית בהיבטי הזכויות בנחלה, מורכבות נוספת באה לידי ביטוי בהיבטי המיסוי ועל כן חשוב שעורך הדין המבצע את העסקה יהיה עורך דין לנחלות בעל ידע וניסיון ממשי בכך.
כאשר מבצעים עסקת רכישת נחלה על המוכר לשלם לרמ"י תשלומים שונים דמי רכישה (תשלום המחליף את דמי ההסכמה אשר בוטלו עקב הרפורמה בהליך) או דמי הסכמה, לרוב יש לשאת בתשלומי מס שבח בסכומים משמעותיים, בתשלומי היטלי השבחה לוועדה המקומית, מע"מ אשר יכול ויחול על חלק מהסכומים בעסקה, מס רכישה, ועוד.
מאפיין נוסף הינו המורכבות שבחישוב תשלומים אלו, כדוגמת נחלה עליה נבנו מס' בתים, בכמה תקופות שונות, ויש בה זכויות בנייה עתידיות ושטחים המשמשים לצרכי חקלאות.
היוון נחלות ודמי רכישה
כיום, רשות מקרקעי ישראל מחייבת את מי שמבקש למכור נחלה בתשלום דמי רכישה המחליפים את תשלום דמי ההסכמה אשר היו נהוגים בעבר. במילים אחרות, בעל נחלה אשר מעוניין למכור את הנחלה יצטרך לשלם לרמ"י תשלום דמי רכישה עבור חלקת המגורים בנחלה וזאת לפני שיוכל לבצע שינוי של זכויות הבעלות בה.
ניתן היום לבצע היוון של הנחלה ולמעשה לשדרג את מעמדו של בר הרשות בנחלה וזאת באמצעות תשלום דמי רכישה ע"פ החלטה 1523 של רמ"י. בנוסף, ניתן לבטל את הרצף הבין דורי (החובה של בר הרשות בנחלה למגורים של שלושה דורות לצורך בניית בית שלישי בנחלה) בנחלה ואף לרכוש את זכויות הבנייה והמגורים בה ולפצל את המגרש מן הנחלה בהתאם לתב"ע ולתוכניות המתאר הקיימות.
תכנוני מס בעת רכישה או מכירה של נחלה
בעסקת מכירה או רכישה של נחלה ישנם היבטי מיסוי שונים אשר חשוב לקחת בחשבון וברצינות כאשר מבקשים לבצע עסקה שכזו. לעיתים תשלומי המיסים בכללותם בעסקאות בנחלות יכולים לעמוד סביב ה-50%! מערך התמורה המוצהרת של העסקה. כאמור, מדובר בסכומים גבוהים (מאוד) ולכן חשוב מאוד, בין אם בדעתכם למכור נחלה שבבעלותכם ובין אם בדעתכם לרכוש נחלה, לבצע תכנון מס מקדים ולבדוק את היבטי המיסוי אשר עתידים לחול על העסקה.
החשיבות של תחשיב חשיפת המס של המוכר אינה רק למוכר אלא גם לקונה שהרי לקונה יש אינטרס כי המוכר ישלם את כלל המיסים החלים עליו כמוכר על מנת שהקונה יוכל לרשום את הזכויות בנחלה על שמו. בעסקאות רבות, כאשר עורך הדין של הקונה לא מגן על זכויותיו של הקונה, לא מבצע את הבדיקות כראוי, עלול להיווצר מצב שבו הקונה יהיה בסיכון שכן הכספים כבר הועברו למוכר מחד, אך המוכר מאידך לא שילם את כלל התשלומים שהיו צריכים להיות משולמים בגין המכירה. מדובר בחשיפה שיכולה להגיע כדי מאות אלפי שקלים ויוצרת סיכון של ממש לקונה.
בעסקאות של מכר נחלות נדרשים לשלם לרוב מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה, מע"מ (לעיתים) ותשלומים שונים למועצה ולגופים נוספים ולכן חשוב מאוד לערוך תכנון מקדים בכדי למנוע "הפתעות" בלתי צפויות.
עורך דין לנחלות – התמחות בעסקת רכישת נחלה
כפי שהוסבר מעלה, עסקת רכישת נחלה מורכבת יותר מעסקת נדלן רגילה וחשוב שעורך הדין המייצג אתכם יהיה מומחה ובעל ניסיון רב בעסקאות מסוג זה וחשוב לא פחות שיהיו לו הקשרים עם אנשי מקצוע בתחומים המשיקים אשר יכולים לסייע לקבלת התמונה המלאה בעסקה. כגון שמאי מקרקעין, אדריכלים יועצי מס וכיוב'. על עורך הדין להיות בקי בחוק, בתקנות ובפסיקה, להיות בעל ניסיון בתחום האגודות השיתופיות ובעל ידע נרחב בהיבטים של מיסוי מקרקעי נחלה.
עורך דין לפירוק שיתוף בנחלה
מהי נחלה? מה זה משק חקלאי במושב?
הנחלה הינה יחידה אחת שאינה ניתנת לחלוקה ונרשמת על בעלים אחד בלבד.
מה הדין לגבי ירושת נחלה בהעדר צוואה?
לפי מדיניות רשות מקרקעי ישראל אין אפשרות לרשום יותר מיורש אחד כבעל נחלה. לכן, במקרה שבו נפטר אדם שהיה בר רשות בנחלה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל, על היורשים להחליט אם למכור את הזכויות בנחלה או לרשום את הזכויות על שם אחד מהיורשים.
חשוב להדגיש כי כי במידה ובעלי הנחלה מינו בטרם פטירתם בן ממשיך, יתכן והזכויות יעברו אליו מכח היותו בן ממשיך.
פירוק שיתוף במשק במושב
פירוק שיתוף בנחלה יכול להיעשות בהסכמת היורשים, ואולם אם היורשים לא מצליחים להגיע להסכמה נדרשת הכרעה של בית המשפט בעניין וזאת בהתאם לכללים הקבועים בסעיף 114 לחוק הירושה.
סעיף 114 לחוק הירושה קובע עדיפות ליורש המוכן ומסוגל לקיים את המשק החקלאי שיקבל את המשק ויפצה את שאר היורשים. הקביעה מיהו היורש המסוגל לקיים את המשק תלויה בהרבה משתנים. בשנים האחרונות חל שינוי משמעותי בפסיקות בתי המשפט ביחס ליישום סעיף 114 הלכה למעשה. כלומר, אם בעבר ניתן היה לומר חד משמעית כי היורש אשר מסוגל לקיים את המשק בוודאות יזכה בעדיפות, בשנים האחרונות רואים כי בתי המשפט ריככו את הפסיקות בהקשר זה.
במידה ואין יורש אשר מסוגל לקיים את המשק או לפצות את שאר היורשים, המשמעות היא פירוק שיתוף, הנחלה תימכר לצד ג' והתמורה תחולק בין היורשים באופן שווה.
סכסוך על נחלה במושב
סכסוכים רבים מגיעים לפתחו של בית המשפט לאחר שאחד היורשים השמיע טענה, לפיה הוריו מינו אותו כבן ממשיך על פני היורשים האחרים, אך הדבר לא נרשם ברשות מקרקעי ישראל. במצבים אלה, בית המשפט צריך להכריע האם ליתן לו עדיפות לקיים את המשק, שכן במידה ויקבע כי אחד האחים מונה לבן ממשיך, לא רק שהוא יקבל את המשק, הוא כלל לא יצטרך לפצות את שאר היורשים, זאת בהתאם לדיני המתנה החלים. יחד עם זאת, בתי המשפט בשנים האחרונות הטילו על הבן הממשיך חובה לפצות את היורשים והדבר מקבל ביטוי רחב יותר בפסיקות בתי המשפט בשנים האחרונות (ר' לדוגמא תמ"ש 25620/01 שמואל נ' סוקול).
בר רשות ("בעל המשק") יכול לצוות את המשק החקלאי שלו לאחד מילדיו במסגרת צוואה וכי זה לא יהיה חייב בפיצוי היורשים ע"פ דין . אם, לעומת זאת, המוריש קבע בצוואתו כי אחד היורשים יזכה בנחלה ויהיה חייב בפיצוי היורשים האחרים, יהיה על היורש לפצות את היורשים האחרים, בהתאם להוראת ס' 114 הנ"ל.
אם המוריש, בר הרשות, לא השאיר אחריו צוואה, ירושתו נקבעת ע"פ הוראות חוק הירושה. בנסיבות שבהן אין בהסכם המשולש, אשר מכוחו קיבל המוריש את זכותו במשק, הגבלה על עבירות הזכות בירושה, הרי בהתאם לסעיף 114 לחוק הירושה הזכות תוקנה ליורש אשר יכול, מסוגל ומוכן לקבל את המשק וזה יפצה את יתר היורשים. בכל מקרה של מחלוקת בין היורשים לגבי זהות היורש אשר מסוגל ונכון לקיים את המשק, בקשר לשווי המשק ושיעור הפיצוי המגיע ליורשים האחרים ע"פ דין, הרי המחלוקת תוכרע ע"י בית המשפט שיכול למנות את אחד היורשים או להורות על מכירה.
פירוק שיתוף בין אחים בנחלה
סכסוכים בין אחים בקשר לנחלות, מתעוררים לרוב כאשר אין הסכמה באשר לזהות היורש או כאשר אחד היורשים מתגורר על הנחלה וטוען לזכויות יתר בנחלה. בין אם מכח השקעותיו ובין אם מכח האחיזה שלו בנחלה.
הסיטואציה הטובה ביותר ליורשי הנחלה הינה למצוא את דרך השלום ולמצוא לעצמם פתרון שיחסוך לצדדים להגיע לבית המשפט. ואולם, לא תמיד מצליחים הצדדים להגיע להבנות. באם אתם יורשי נחלה ומתעורר סכסוך אם היורשים האחרים, בשלב ראשון כדאי לפנות לייעוץ משפטי אצל עו"ד המתמחה בליטיגציה.
סכסוכים בתחום המושבים אינם סכסוכים "רגילים" בתחום הנדל"ן. לא כל עורך דין נדל"ן עוסק בתחום המושבים/המגזר החקלאי ועיסוק בסכסוכים בתחום המושבים דורשים ידע מיוחד והיכרות עם הפסיקה והחקיקה הרלבנטית. לכן מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין העוסק בסכסוכים בתחום המושבים. על אחת כמה וכמה בשנים האחרונות בהן מחירי הנחלות במושבים באזור המרכז מגיעים לסכומים מאוד משמעותיים.
במקרים כאלה, תגיע המחלוקת ככל הנראה לבית המשפט. בית המשפט ישמע את טענות הצדדים ובהתאם לראיות שיונחו בפניו, יקבע האם לאחד היורשים מגיע חלק גדול יותר בנחלה או שמא תתחלק הנחלה בין היורשים בצורה שווה. בהמשך, ככל שלא יגיעו הצדדים להבנה, ימנה בית המשפט כונס נכסים למכירת הנחלה וזו תימכר למרבה במחיר במסגרת הליך כינוס נכסים. כינוס הנכסים נדרש לצורך פירוק השיתוף בנחלה וביצוע החלטת בית המשפט בפועל ביחס לחלוקת הנחלה.
עורך דין לרכישת נחלה – עורך דין לקניית משק חקלאי
נחלה במושב מעניקה איכות חיים לעומת רכישת דירה בעיר, אך לא סתם מדובר בחלום, לרוב מדובר בהוצאה כלכלית כבדה. נחלות באזור המרכז נמכרות בימים אלה בלמעלה מ-10 מיליון ₪. העסקה גם מורכבת יותר, הסכם הרכישה עצמו מותנה בקבלת הרוכש לחברות באגודה, כלומר יש צורך בראיון ועמידה בתנאי הקבלה, בשונה ממגורים ורכישת דירה בעיר ולכן חשוב שתקבלו את המידע הנדרש מעורך דין הבקיא בתחום, בטרם תחלו בתהליך רכישת נחלה במושב. כדאי להתייעץ עם עורך דין לקניית נחלה.
איזה זכויות ארכוש בנחלה?
הזכויות בנחלה מוגדרות כזכויות של "בר רשות" זכויות שימוש שמוענקות ע"י רשות מקרקעי ישראל לבעל הנחלה ולכן בעתיד יצטרך הרוכש לשאת בתשלומים שונים ונוספים כדי לקבל זכויות נוספות אם ירצה להגדיל את זכויות הבניה, או שיהיה מעוניין לפצל חלקת מגורים מתוך הנחלה או אם ירצה להקים מחסן או בריכת שחייה.
היכן זכויותיי יהיו רשומות לאחר רכישת הנחלה?
נחלה אינה נכס נדל"ן שהזכויות בה רשומות בטאבו או בחברה המשכנת, הזכויות בנחלה רשומות בהתאם לחוזה עליו חתום בר הרשות. בין אם מדובר בחוזה המשולש (הסוכנות, המושב, רשות מקרקעין ישראל) ובין אם מדובר בהסכ דו צידי (המושב ורשות מקרקעי ישראל), אין מדובר בזכויות בעלות אלא בזכויות בר רשות. לכן בטרם תיכנסו לעסקת מקרקעין של נחלה במושב, חשוב לקבל את מצב הזכויות מכל הגופים השונים ולוודא שיש את כל האישורים המעידים על הזכויות בנחלה.
אילו בדיקות מקדמיות צריך לבצע ברכישת נחלה?
בדומה לרכישת דירה, גם כאן יש צורך שעורך דין יעשה בדיקות מקדמיות, יבדוק מי הם בעלי הזכויות הרשומים בנחלה, כדאי לקבל אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל, בו יהיו רשומים בעלי הזכויות בנחלה והמצב המשפטי של הנחלה (שיעבודים, עיקולים, שימושים חורגים, צווי מניעה וכד'). באם הנחלה רשומה גם בספרי הסוכנות כדאי מאוד לעיין גם בתיק הסוכנות לקבלת מידע רחב יותר על הנחלה ועל מצב הזכויות בה.
בנוסף, כדאי לברר את המצב התכנוני בנחלה ולעיין בתיק הבניין בוועדה המקומית בה מצויה הנחלה.
בשל מחלוקות ארוכות שנים בין תושבים בנחלות במושבים, מאוד מומלץ לוודא שאגן גבולותיה הפיזיים של הנחלה ברורים לכל (גם לבעלים וגם לשכנים) מומלץ לשכור את שירותיו של מודד מוסמך שיסמן את גבולותיה של הנחלה וכך ניתן יהיה לדעת שאלה אכן שייכים לבר הרשות.
לעתים מסיבות כאלה ואחרות, המצב הקיים בשטח לא תואם את מפות המדידה העדכניות הקיימות ששינו את קו הגבול בין המשקים במהלך השנים. פעמים רבות בעלי הנחלה עצמם אינם מודעים לכך שניתן תוקף לתוכנית חדשה ובה שונה קו הגבול ולכן חלק מהמבנים שנבנו בעבר על ידם ייתכן ואינם נמצאים עוד בשטח הנחלה.
נחלה אינה קניינו הפרטי של בעל הנחלה , אלא זכויותיו נובעות מזכויותיה של האגודה אשר חתומה על הסכם המשבצת ומכח אותן זכויות מעניקה האגודה את זכויותיו לבר הרשות. לכן עורך הדין מקבל את כל הנתונים מהאגודה , רישום בעלי הזכויות המופיע בספריה ,מה גודלה של חלקה א' חלקה ב' וחלקה ג'.
עורך הדין יבדוק במסגרת הבדיקות המקדימות, כי לא מונה בן ממשיך ע"י ההורים. מדובר בבדיקה מאוד חשובה שכן באם הבן הממשיך לא מוכן לשתף פעולה עם המכירה, עלולה להיווצר "תאונה משפטית". לכן עורך הדין יבדוק ביסודיות, האם הורים התחייבו לכך בעבר, מי מתגוררים בבתי המגורים, בדיקה זאת חייבת להיעשות טרם החתימה על הסכם רכישת הנחלה.
היתרי בנייה בנחלה
כאשר יש קרקע ושטח חקלאי, הרבה פעמים רוצים להגדיל את בית המגורים ולבצע הרחבות בנייה. אנחנו ממליצים ללקוחותינו הרוכישים נחלה להיוועץ בשירותיו של שמאי מקרקעין שיבדוק את מצבה התכנוני של הנחלה הפועל. שמאי מקרקעין יבדוק שהבנייה נעשתה באישור של ועדות התכנון והבנייה לאחר קבלת היתר. אם לעומת זאת יסתבר, כי הדבר נעשה ללא קבלת היתר בניה, או לחילופין אם בנחלה נעשים שימושים שאינם תואמים את היתר הבניה, הדבר עלול להשפיע על העסקה. יתכן ורשות מקרקעי ישראל לא תאפשר את העברת הזכויות במקרים שכאלה. בדיקת תיק הנחלה בוועדה המקומית לתכנון ובניה ובתיק רמ"י יכולה לתת תמונה רחבה על היתרי הבנייה הקיימים למבנים, והאם קיימים צווי הריסה או חריגות בנייה.
תשלומים לאגודה וקבלה כחבר
רוב האגודות השיתופיות דורשות דמי כניסה לחברות באגודה בטרם תאשר האגודה את קבלת החבר לאגודה. לעיתים מדובר בסכומים לא מבוטלים.
רשות מקרקעי ישראל אינה מאשרת העברת זכויות בנחלה מבלי שהאגודה החלקאית חותמת על העברת הזכויות. בנוסף, נדרשים הצדדים לחתום המפרט את הרכב המשק והאגודה החקלאית, מוסיפה את חתימתה כאישור על נכונות הפרטים. בדרך כלל האגודה לא תחתום על המסמך, ללא קבלת הקונה כחבר באגודה בעת רכישת הנחלה.
הליך קבלת הקונה כחבר כרוך בדרך כלל בראיון קבלה מול "ועדת קבלה", חתימה על מסמכים שונים שחלקם מפורטים בתקנון האגודה, אישור ועד האגודה והאסיפה הכללית. הדבר גם חוקי מבחינת רשות מקרקעי ישראל. עורך הדין יבהיר לקונה למה כולל נוהל הקבלה לחברות ואת התשלומים שהאגודה גובה טרם חתימה על חוזה רכישת הנחלה.
לסיכום
רוכש הנחלה צריך להיעזר בעורך דין שייצג אותו בטרם רכישת נחלה חקלאית . חשוב מאוד שעורך הדין יבצע את כל הבדיקות המקדימות הדרושות . עריכת בדיקה מקיפה על טיב הזכויות בנחלה וקבלת המידע מהגופים השונים (מהאגודה, מוסדות התכנון והבניה וברמ"י), קבלת מלוא המידע יכולה לחסוך לרוכש הפתעות והוצאת כספים מיותרים.
רוכשים או מוכרים נחלה? צרו איתנו קשר עוד היום!
עורך דין לקניית משק
משרד עורכי דין זלצר מעניק שירותי ייצוג משפטי בעסקאות לקנית משק חלקאי המכונה גם נחלה בפי חלק מהאנשים. להבדיל מעסקת נדל"ן עירונית, תחומי המשקים והנחלות מורכבים ומסועפים יותר וחשוב שעורך הדין המייצג אתכם יהיה עורך דין בעל ידע וניסיון בנדל"ן עם ידע ספציפי בתחום המושבים, אין די בהיכרות עם עולם הנדל"ן או המקרקעין הכולל. יש להכיר בפרט את תחום המשקים והאגודות השיתופיות.
קניית משק
המורכבות שמאפיינת עסקת מקרקעין של קניית משק מתבטאת בעיקר בהיבטי הבעלות והמיסוי. להבדיל מעסקת נדל"ן עירונית שבה זכויות הבעלות על המקרקעין רשומות בפנקס רישום המקרקעין, או בשמו המקוצר – הטאבו, במשקים חקלאיים הנושא סבוך יותר.
הזכויות במשק מקנות לבעל הזכויות זכויות של "בר רשות" המוקנות מכח ההסכם המשולש (הסכם בין רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות והאגודה השיתופים) או ההסכם הדו צדדי (רשות מקרקעין ישראל והאגודה השיתופים). הזכויות של בעל המשק מוגדרות לרוב כזכויות של "בר רשות", שהם למעשה הזכות לעשות שימוש במשק בהתאם להסכם עליו חתם בר הרשות ובאופו שאינו חורג מהסכם זה.
היבט נוסף אשר משפיע על המורכבות שבעסקת קניית משק חקלאי בא לידי ביטוי בהיבטי המס אותו נדרש הקונה לשלם, כאשר לעיתים המיסוי כשלעצמו, יכול להפוך את העסקה ללא כדאית ולכן יש לבדוק את סוגי המס וגובה המיסוי אשר עתידים לחול על העסקה ובכדי למנוע מפח נפש. על פי רוב, בעסקאות קניית משק יהיה צורך בתשלומי מס שבח, , מע"מ (לעיתים), מס רכישה, תשלומים בגין היטל השבחה ולכן חשוב שעורך הדין המייצג אתכם בעסקה יהיה עורך דין בעל הבנה וידע במיסים אשר יכולים לחול בעסקאות מסוג זה.
היבטים נוספים שיש לשקול בעת קניית משק
כאשר קונים משק חקלאי רוב יש להתקבל כחבר באגודה השיתופית וקבלת הסכמת האגודה להעברת זכויות הבעלות במשק וזאת כתנאי מקדים לרכישת המשק.
על פי רוב, הסכמים לרכישת נכסים במושבים מותנים בכך שהרוכש יתקבל על ידי האגודה השיתופית (בחלק מהמושבים ישנה הצבעה של כלל חברי האגודה השיתופית, במושבים אחרים יש צורך בקבלת אישור של מכון אבחון כדוגמת מכון "פילת", במקרים אחרים יש צורך במגוון של פעולות, לרבות הוכחת שירות צבאי או פטור וכיוב'.
היבט נוסף שחשוב לקחת בחשבון הוא הבדיקות המקדמיות שחשוב לבצע לפני שמתקשרים בהסכם לקניית משק. עורך הדין המייצג אתכם יבצע עבורכם שלל בדיקות מקדמיות שמטרתן לברר את בעל הזכויות במשק, האם יש במשק שימושים חורגים או חריגות בנייה, מהן הזכויות הרשומות במשק, האם יש הלוואות שניטלו על ידי בעל המשק והאם הן שולמו.
ראוי להדגיש כי בעבר בעלי נחלות רבים נהגו ליטול הלוואות מהסוכנות היהודית ומגופים שונים לצורך קיום המשק או הרחבת הפעילות בו. כמו כן, יש לברר את מצב כרטסת המשק באגודה השיתופים ולבדוק שאין למשק חובות. כמובן שבנוסף יש לבצע את הבדיקות שיש לבצע בכל עסקת מקרקעין, בדיקות בדוגמת עיקולים, שעבודים, עסקאות קודמות וכיוב..
עורך דין לקניית משק
אי אפשר להפריז בחשיבות עורך הדין המייצג אתכם בעסקת מקרקעין. עליו לבצע שלל בדיקות מקדימות בנכס, תכנוני מס, הסכם רכישה שיגן על הלקוח וחשוב שעורך הדין שבחרתם יהיה בעל ידע וניסיון רב בתחום העסקה אותה אתם מבקשים לבצע.
כל האמור מקבל משנה תוקף כאשר עסקת המקרקעין היא עסקה לקניית משק חקלאי במושב, המכונה גם נחלה. המורכבות שבעסקה הזו בכל ההיבטים הכרוכים בה מחייבת שעורך הדין שמייצג אתכם יהיה עורך דין עתיר ניסיון וידע לא רק בתחומי הנדל"ן ומיסוי מקרקעין אלא גם בתחום האגודות השיתופיות והמושבים.
לקבלת פרטים נוספים וקביעת פגישת ייעוץ עם עורך דין לקניית משק והנכם מוזמנים לפנות אלינו.
עו"ד לקניית נחלה
אם יש לכם חלום לעבור מהעיר למושב, לגור בבית צמוד קרקע ולקנות לכם נחלה בה תוכלו לחיות בשקט ושלווה, חשוב שתבצעו זאת בצורה נכונה ומכיוון שקניית נחלה איננה עוד עסקת נדלן, אלא עסקה מורכבת בהרבה. עסקת קניית נחלה דורשת ידע ובקיאות מצד עורך הדין המבצע אותה, דורשת אנשי מקצוע נוספים אשר ילוו את העסקה ואינה עסקת נדלן רגילה. נחלה הינה נכס אשר הזכויות בה הינן זכויות "בר רשות" העסקה תלויה בגורמים שונים וגורמים אלה לרוב אינם באים לידי ביטוי בעסקאות נדלן בדירות בעיר. מכיוון שקניית נחלה הינה עסקה המתבצעת במושב, חלים על העסקה חוקים שונים ותקנות אשר אינן חלות על עסקת מקרקעין רגילה, כאשר בעסקה שכזו ישנו צורך בהתקשרות עם מס' רב של גורמים, כאשר הליכי רישום הזכויות של הרוכש, הליכי המיסוי ואף תנאי הקבלה לאגודה השיתופית, שונים מאלו הנדרשים בעסקת מקרקעין רגילה.
בדיקות מקדמיות שיש לבצע בעסקת קניית נחלה
חשוב להבין שהזכויות בנחלה שונות בתכלית מהזכויות אותן רוכש אדם בדירת מגורים רגילה. נחלה במושב איננה נכס נדלן רגיל והזכויות בנחלה (לרוב) אינן רשומות בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל ולעיתים אף בסוכנות היהודית. זכויות אלה מוסדרות במסגרת ההסכם הדו צדדי (המנהל והאגודה השיתופית) או במסגרת ההסכם התלת צדדי (המנהל, הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית), זכויות בעלות אלו מוגדרות כזכויות של "בר רשות" שהם למעשה זכויות שימוש שמעניקה רמ"י לבעלי הנחלה. מכח הסכמים אלה, השימושים המותרים בנחלה מוגבלים לאלה הקבועים בהסכם, לכן גם לאחר רכישת הנחלה, יש לנהוג בהתאם לחוזה ממנו נובעות הזכויות בנחלה (בין אם מדובר בהסכם המשולש ובין אם בהסכם דו צדדי כאמור).
רשימת הבדיקות שיש לבצע לפני קניית הנחלה משתנה מעסקה לעסקה אך ניתן להצביע על מס' בדיקות מרכזיות כדוגמת בדיקה של אופן רישום הזכויות של המוכר, בדיקות ביחס לשימושים חורגים בנחלה, בדיקות ביחס לחריגות בניה בנחלה, חשיפות מיסוי שונות, חשיפות של "דמי הסכמה" שרשות מקרקעי ישראל גובה (במידה וחל בעסקה), זכויות בן ממשיך וכיוב'. כמו כן, יש לבדוק חובות של בר הרשות בנחלה לאגודה, לסוכנות היהודית, למנהל מקרקעי ישראל ועוד.
אילו מיסים חלים בעסקת קניית נחלה
בעסקת קניית נחלה ישנם היבטי מיסוי שונים שיש לקחת בחשבון, כאשר לעיתים חבות המס בעסקאות מסוג זה הינה גבוהה מאוד ועל כן חשוב שעורך הדין המייצג אתכם בעסקה יהיה עורך דין בעל ניסיון רב בייצוג רוכשים בנחלות.. המיסוי החל בעסקה ברובו אמנם חל על המוכר, ואולם, באם העסקה לא תיבנה נכון, עלול להגרם נזק לקונה בשל חובות המוכר מאחר ובמידה וחובות המוכר לא משולמות, לא יוכל הרוכש לרשום את זכויותיו בנחלה, לא יוכל לקבל מימון לעסקה ובאופן כללי, לא יוכל להשלים את העסקה. לרוב, כאשר מבצעים עסקת קניית נחלה על מוכר הנחלה לשלם תשלומים שונים למנהל, בין אם תשלומי היטל השבחה, תשלומים לרשות המיסים בשל מס שבח, תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית ולעיתים אף תשלום מע"מ בגין חלקים מהעסקה.
עסקת "נטו"
לעיתים, כאשר אדם מעוניין למכור נחלה שבבעלותו הוא מציין בפני הקונה את הסכום "נטו" שהוא דורש עבור ביצוע העסקה. לרוב זה קורה עקב היבטי מס גבוהים אשר עתידים לחול ולפיכך חשוב שעורך הדין המייצג אתכם יהיה בעל בקיאות גבוהה בחשיפת המיסוי האפשרי בעסקה, לרוב יהיה צורך בייעוץ עם שמאי מקרקעין שיתן את דעתו בקשר לחשיפת המס בשל שווי הנחלה וחלוקת השווי בנחלה בין השטחים השונים. חלקת המגורים, החלקה החקלאית, זכויות הבניה, שווי המחוברים בנחלה ועוד. עורך דין המצוי בתחום החלות, ידע לומר לכם מראש מהו היקף חבות המס שיהיה עליכם לשלם וזאת בכדי שתוכלו לשקול באם מדובר בעסקה כדאית עבורכם או לא.
חשיבות עורך הדין בעסקת קניית נחלה
אין תחליף לחשיבות עורך הדין כאשר מבצעים עסקת מקרקעין. משפט זה מקבל משנה תוקף כאשר העסקה שמבצעים היא עסקה של קניית נחלה. כפי שהסברנו מעלה מדובר בעסקה מורכבת וסבוכה, בעלת היבטי זכויות ומיסוי הדורשים בדיקה מוקדמת ודקדקנית וזאת בכדי למנוע התקשרות בעסקה שאינה כדאית או בעסקה שתעמיד את כספיכם בסיכון. בשנים האחרונות שווי הנחלות מרקיע שחקים, ולכן, מדובר בעסקאות בהיקפים משמעותיים אשר הצורך בייצוג מקצועי בעסקאות מסוג זה, מקבל משנה תוקף.
למשרד עו"ד זלצר ניסיון רב בעריכת עסקאות מסוג זה ונשמח לעמוד לרשותכם לייעוץ פרטני.
אם אתם זקוקים לייעוץ של עורך דין פירוק שיתוף בנחלה נשמח לעמוד לשירותכם. צרו קשר עוד היום בטלפון או באמצעות האתר.
